2013年10月黄冈市城区房地产市场分析报告

发布人:admin　浏览量:805　时间:2013-10-02 17:27:16　

†部分 本月楼市政策一览

?本月楼市政策

10月2日  发展改革委鼓励企业债券融资支持棚户区改造

国家发展和改革委员会近日下发通知，明确棚户区改造项目可发行并使用不超过项目总投资70％的企业债券和资金，鼓励有条件的市、县政府对棚户区改造项目给予债券贴息。

根据《国家发展改革委办公厅关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》，凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设。鼓励民营企业根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造项目建设，并申请发行企业债券。

通知明确，棚户区改造项目包括城市棚户区改造、国有工矿（含煤矿）棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造以及配套市政基础设施和公共服务设施建设。企业债券支持范围原则上应是纳入棚户区改造规划和年度计划的项目。

与此同时，发展改革委还鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于棚户区改造项目建设。“债贷组合”是按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式，由银行为企业制定系统性融资规划，根据项目建设融资需求，将企业债券和贷款统一纳入银行综合授信管理体系，对企业债务融资实施全程管理。

10月14日  国土部：下放部分建设项目用地预审权限 

国土资源部网站发布《国土资源部办公厅关于下放部分建设项目用地预审权限的通知》，提到原相应需报部用地预审的备案类项目，（含《决定》包括的核准类调整为备案类的项目），由省级国土资源主管部门预审。

一、坚决落实国务院关于取消和下放部分行政审批项目等事项的决定

今年以来，国务院取消和下放了一批行政审批事项，《国务院关于取消和下放一批行政审批项目等事项的决定》涉及国家发展改革委下放12类企业投资项目的核准权限，取消13类企业投资项目的核准事项，调整管理方式为备案。对《决定》下放核准权限的12类项目，按照建设项目用地预审“同级审查”的原则，由省级或相应的地方国土资源主管部门办理。

二、下放备案类项目用地预审权限

按照投资管理权限规定原相应需报部用地预审的备案类项目（含《决定》包括的核准类调整为备案类的项目），由省级国土资源主管部门预审。各地要严格依据有关法律法规和《建设项目用地预审管理办法》等规定，规范程序，严格把关，加强监督监管。

三、进一步做好零星分散建设项目用地预审工作

国土资源部令第42号文件规定，应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。各地要合理界定零星分散建设项目范围，切实负责，进一步做好用地预审服务。

10月23日    贷暂停蔓延公贷 银行：提高利率+延长放款

每到年底出现的房贷收紧现象又开始出现了。记者昨天从我市多个开发商和房产中介机构获悉，部分银行的商业贷款提高利率、延长放款时间，银行也催促中介赶快办理公积金贷款，以防政策收紧。首套房提高10% 二套上浮了20%

在这种情况下，虽然多数银行目前贷款正常，但已经出现部分银行开始控制放贷利率和速度。一家国有大银行将首套房利率提高了10%，二套上浮了20%，并且通知开发商要到明年1月1日后才能放款。而一家小银行放款速度明显放缓，武昌一位购房者8月签的贷款协议，9月底该银行就审批通过贷款，但至今银行仍未放款。

10月25日  传公贷收紧 银行催中介快办

据了解，目前公贷的认定比较宽松，无论是否有过商业贷款记录，只要没有用过公积金贷款就认定为首套房，而目前银行方面传出的消息称认定将加严，只要有过商贷纪录纳入公贷认定中，如果以前用商贷贷过款，哪怕已经还完了，†次使用公积金购房，也会被视为二套房，首付和利率都会提高，部分人甚至会改为被限贷。

对此，公积金中心有关人士表示是在研究这类政策，但目前没有出台，以后是否出台也不置可否。业内人士表示，公积金贷款是否会收紧，主要看接下来公积金额度是否紧张，如果成交量持续冲高，公贷持续增长，不排除出台收紧政策

10月25日  住建部：加快推进住宅产业现代化

住建部有关负责人日前在“第十二届υ国际住宅产业博览会”上表示，尽管我国房地产业的规模位居世界†，但是生产技术和产业化水平却远低于发达国家，国家和地方要通过引导和强制手段推动住宅产业现代化，其中重点是抓好落实。

住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，住宅产业化谈了那么多年，进展不快，主要是空谈多，落实少。应主要解决三大问题，即动力机制问题、激励机制问题和惩罚机制问题，从政策、制度、法律、经济手段等方面形成产业政策支持，这样产业化才能更好更快更有效率。

沈建忠认为，推进住宅产业现代化，在中央层面，目前来看♥重要的是在绿色建筑与税费政策、财政、信贷政策挂钩的方面，与相关部门加强协调，争取出台一些有利于产业发展的政策措施，特别是在技术标准模数上，应组织编制落实。在地方层面，应调动地方积极性来推进，搭建地方平台，提出战略构想和整体布局，避免企业盲目投产。另外，除了要有政策性指导文件，还要有好的成果展示平台，要有产业园区。

第二部分 本月楼市发展趋势

υ指数研究院报道：根据υ房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，其中75个城市环比上涨，24个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加3个，其中跌幅在1%以上的有12个，较上月增加6个；本月环比上涨的城市比上月减少4个，其中涨幅在1%以上的有29个，较上月减少5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。

10月100个城市住宅平均价格继续上涨且涨幅有所扩大，但房价上涨和环比涨幅在1%以上的城市均有所减少，表明房价涨幅较快的人是少数热点城市。

2013年1-10月市场整体状况

2013年1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为6384元/平方米和6006元/平方米，与2012年同期相比分别上涨8.6%和8.4%，与1-9月相比，涨幅分别表现为持平和缩小0.1个百分点。υ房地产指数系统百城价格指数显示，10月全国100个城市住宅平均价格连续17个月环比上涨，涨幅为1.24%，较上月扩大0.17个百分点，同比上涨10.69%，连续第11个月同比上涨。

价格：1-10月销售均价同比涨幅与上月基本持平，10月白城均价环比涨幅扩大至1.24%

2013年1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为6348元/平方米，与2012年同期相比分别上涨8.6%和8.4%。与1-9月相比，涨幅分别表现为持平和缩小0.1百分点。υ房地产指数系统百城价格指数显示，10月全国100个城市住宅平均价价格连续17个月环比上涨，涨幅为1.24%。较上月扩大0.17百分点，同比上涨10.69%,连续第11个月同比上涨。

需求：销售指标累计同比增速继续放缓，当月增速高位回落

2013年1-10月，全国商品房销售面积为9.6亿平方米，同比增长21.8%，增速较1-9月降低1.5个百分点。销售额为6.1亿元。同比增长32.3%。增速比1-9月降低1.6个百分点。各地区销售面积，销售额增速均出现回落。10月，全国商品房销售面积，销售额同比增速分别为12.1%,21.2%,增速较9月高速回落。

供应：投资额增速为今年以来♥低。定金及预付款，个人按揭贷款增速放缓♥明显。

2013年1-10月，房地产开发企业总资金来源合计97194亿元，同比增长27.2%。比1-9月降低1.5个百分点。其中，国内贷款同比增长31.9%，利用外资同比增长23.4%，自筹资金同比增长17.7%。定金及预付款和个人按揭贷款分别同比增长34.1%,40.9%.总体来看，整体资金来源增速继续走低，但仍明显高于同期开发投资额。除利用外资增速与上月持平外，其他资金来源增速均不同程度的放缓，其中，国内贷款同比增度小幅回落0.4个百分点，同时随着销售同比增速进一步放缓，定金及预付款，个人按揭贷款增速放缓♥明显，表明国内贷款收紧，销售回款压力逐渐显现，开发企业应关注资金运营情况，合理安排投资，规避资金风险。

在北京，深圳等地陆续出台政策，加强调控和去年基数较高的背景下，10月全国商品房市场各项指标增速继续下降，商品房和住宅销售均价同比涨幅与上月基本持平。销售额 销售面积增速继续放缓：全国商品房投资累计增速为19.2%。，较1-9月回落0.5个百分点，新开工面积累计增速为6.5%,比上月降低0.8个百分点：资金来源方向，整体资金来源增速继续走低。除利用外资增速与上月持平外，其他资金来源增速均放缓，且定金及预付款，个人按揭贷款等与销售相关的资金来源增速放缓♥明显。企业资金压力上升风险加大。

本月黄州楼市情况:持续上涨

房地产官网数据显示，10月黄冈城区（黄州区）住宅共售出1090套，成交均价4872.47元/?。

10月也是传统楼市旺季，楼市成交状况持续上升。继续了金九银十的楼市旺季。10月，在保证销量的情况下，也要为11月搜集潜客资料，在下月的楼市中继续展露雄风。

表1：2013与2012同期黄冈城区住宅销售套数对比示意图

第四部分 黄冈热点楼盘动态

金家上城2期 10-22 项目状态：前期咨询

项目地址：黄冈市开发区明珠大道18号（黄冈中学对面）

老带新客户每成交一套房即可获赠2000元中百仓储购物卡，新品认筹5000抵三万

龙城华府  10-22  项目状态：正在销售

项目地址：黄冈市西湖一路45号

推5,6号楼，即可认筹，即享开盘5000元抵20000元优惠

天瑞公馆 10-22  项目状态：前期咨询

项目地址：黄州区东门路公安局对面

独享东方广场?毗邻城际铁路91-116m2舒适性两房三房，多功能全优畅销户型，赠送超大面积。

金泰?国际广场  10-22  项目状态：前期咨询

项目地址：黄冈开发区明珠大道中段

项目一期110-129平米全能三房限量发售中，40-80平米精品公寓小户型全城公开抢筹，“一万抵三万”更享折上折优惠。

武汉正邦兴业地产顾问有限公司

2013年11月