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营销策划 

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    房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。营销策划需要根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定位(不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异),进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。


    1)、项目定位

    ⑴、工作目的:给所开发产品附予较深的内涵,增加产品附加值。


    ⑵、工作内容:

    ◎   目标客户群心理分析与描述

    ◎   主要卖点挖掘

    ◎   辅助卖点提练

    ◎   项目整体定位

    ◎   项目市场定位

    ◎   项目形象定位

    ◎   目标客户定位

    ◎   项目产品定位


    说明:项目购房客户的调查和分析将贯穿于本案前期阶段及销售全程。尤其在项目产品定位后,更将锁定目标客户群,深入挖掘其需求,并将这种市场需求及时与甲方及设计院沟通,以建筑语言充分表达出来。


    2)、价格策略

    ⑴、工作目的:制定合理的价格,在利润最大化与销售速度之间寻求平衡点。


    ⑵、工作内容:

    ◎   对项目自身价值进行判断

    ◎   采用市场比较法估价

    ◎   对项目形象定位所产生的价值进行价格核算

    ◎   个极端价格分配方案

    ◎   价格折扣方案


    3)、产品规划设计建议

    ⑴、工作目的:

    产品规划设计过程中,提供关于产品的专题研究及相关顾问服务,与甲方及设计单位协同完成设计工作。把握市场标准,对阶段设计成果进行市场评估,使规划设计不偏离市场方向;协助设计塑造有竞争力的卖点与特色。


    ⑵、工作内容:

    总体规划设计要点建议

    ◎   物业发展建议原则

    ◎   产品形式建议

    ◎   物业分布与组团设计要点建议

    ◎   交通组织要点建议


    建筑单体设计要点建议

    ◎   立面设计要点(外立面风格、色彩、材质等)

    ◎   平面设计要点(户型配比、面积区间、单元组合、功能布局等)


    园林及配套设计要点建议

    ◎   园林景观风格建议

    ◎   园林景观布局建议

    ◎   园林景观要素设计建议

    ◎   配套设施设计要点建议


    4)、项目推广策略

    ⑴、工作目的:为项目营销及形象包装、推广、销售提供指导性思想。


    ⑵、工作内容:

    广告推广主题

    ◎   项目目标客户再研究、产品卖点分析

    ◎   主题广告语方案、整体推广思路

    ◎   系列推广主题、诉求内容、诉求方式

    ◎   广告文案风格、广告风格拟定、平面风格


    各推广阶段广告策略

    ◎   形象导入期、开盘强销期、持续销售期及尾盘清售期的广告主题、诉求重点、广告投入形式及媒体选择

    ◎   工程进度、广告费用投入、销售计划


    促销及公关活动策略

    ◎   促销策略、促销活动方案

    ◎   开盘、封顶、入伙等礼仪活动方案及公关活动策略及方案


    媒体策略

    ◎   媒体组合策略、媒体选择、媒体发布频度

    ◎   媒体版面拟定、推广费用预算及分配

     


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