营销策划　

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房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。营销策划需要根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，♥终完成产品定位。





1）、项目定位

⑴、工作目的：给所开发产品附予较深的内涵，增加产品附加值。




⑵、工作内容：

◎   目标客户群心理分析与描述

◎   主要卖点挖掘

◎   辅助卖点提练

◎   项目整体定位

◎   项目市场定位

◎   项目形象定位

◎   目标客户定位

◎   项目产品定位




说明：项目购房客户的调查和分析将贯穿于本案前期阶段及销售全程。尤其在项目产品定位后，更将锁定目标客户群，深入挖掘其需求，并将这种市场需求及时与甲方及设计院沟通，以建筑语言充分表达出来。




2）、价格策略

⑴、工作目的：制定合理的价格，在利润♥大化与销售速度之间寻求平衡点。




⑵、工作内容：

◎   对项目自身价值进行判断

◎   采用市场比较法估价

◎   对项目形象定位所产生的价值进行价格核算

◎   个极端价格分配方案

◎   价格折扣方案




3）、产品规划设计建议

⑴、工作目的：

产品规划设计过程中，提供关于产品的专题研究及相关顾问服务，与甲方及设计单位协同完成设计工作。把握市场标准，对阶段设计成果进行市场评估，使规划设计不偏离市场方向；协助设计塑造有竞争力的卖点与特色。




⑵、工作内容：

l  总体规划设计要点建议

◎   物业发展建议原则

◎   产品形式建议

◎   物业分布与组团设计要点建议

◎   交通组织要点建议




l  建筑单体设计要点建议

◎   立面设计要点（外立面风格、色彩、材质等）

◎   平面设计要点（户型配比、面积区间、单元组合、功能布局等）




l  园林及配套设计要点建议

◎   园林景观风格建议

◎   园林景观布局建议

◎   园林景观要素设计建议

◎   配套设施设计要点建议




4）、项目推广策略

⑴、工作目的：为项目营销及形象包装、推广、销售提供指导性思想。




⑵、工作内容：

l  广告推广主题

◎   项目目标客户再研究、产品卖点分析

◎   主题广告语方案、整体推广思路

◎   系列推广主题、诉求内容、诉求方式

◎   广告文案风格、广告风格拟定、平面风格




l  各推广阶段广告策略

◎   形象导入期、开盘强销期、持续销售期及尾盘清售期的广告主题、诉求重点、广告投入形式及媒体选择

◎   工程进度、广告费用投入、销售计划




l  促销及公关活动策略

◎   促销策略、促销活动方案

◎   开盘、封顶、入伙等礼仪活动方案及公关活动策略及方案




l  媒体策略

◎   媒体组合策略、媒体选择、媒体发布频度

◎   媒体版面拟定、推广费用预算及分配