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2018年宜昌房地产市场年报
发布时间:1/30/2019 12:06:38 PM 浏览:63
   


 

特别提醒

 

 

数据采集时间说明

本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为20181月1日-12月31日;

本文内市场供应数据采集日期为2018年1月1日-12月31日;

本文内市场销售数据采集日期为2018年1月1日-12月31日;

本文内土地市场数据采集日期为2018年1月1日-12月31日;

本文内土地市场成交数据采集日期为2018年1月1日-12月31日;

本文内媒体登录数据采集日期为2018年1月1日-12月31日。

 

 

版权说明

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本报告数据说明:

1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的,均为建筑面积。

2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的,均为建筑面积价格。

3、本报告中批准预售、成交数据均来自宜昌房地产交易网站;土地数据来自宜昌市国土资源局网站


 

一、政策

2018年是楼市密集调控的一年。从年初提出的长效机制理论进入实践,到年中再次强调稳房价与控租金并举,再到年末的楼市调控仍“严”字当头,可以看出政府对楼市市场秩序调整的力度,和让老百姓有房可居的决心。

(一)2018年楼市政策

1、新建住宅推行一体化装修

4月19日,湖北省政府出台《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》,推进全省建筑业改革创新、转型升级。意见提出,20191月1日起,全省各城市新建商品住宅中,全面推行一体化装修技术,使业主可以拎包入住。此外,要大力推行工程总承包,到2020年,宜昌新建项目工程总承包占比要达到30%以上,到2025年达到50%以上。

2、公积金缴满3个月可提取付房租

4月26日,湖北住房租赁新政出炉。省住房和城乡建设厅官网发布《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知 》,通知指出,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房,经住房租赁合同登记备案后,可每12个月提取住房公积金一次用于支付房租。

3、公积金首套刚需贷款不轮候

5月3日下午,宜昌住房公积金管理中心召开“强服务 惠民生 保安居”媒体通气会,公积金中心承诺:即日起,宜昌城区、夷陵区、秭归县三地首套首贷刚需直接受理并按程序及时放款,不轮候;二手房贷款证到即放,现房贷款见产权证明单放款,不轮候;期房轮候期一般不超过3个月;一旦三地个贷率下降到安全可控区间,中心将全面取消贷款发放轮候。

4、宜昌首发限售令

6月4日,市住建委发布《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》,《通知》宣布,要加大商品住房供应,不得夜间开盘和开展销售活动,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。同时,对商品住房申报价格过高等行为进行规范。

5、个税调整、贷款利息专项扣除

6月19日,备受关注的个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元);首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;优化调整税率结构,扩大较低档税率级距。

6、国开行回收棚改审批权限

6月25日,国开行宣布回收棚改项目的合同审批权限,以前在分支行可签订的,现在必须总行审批。此举虽未明确表明将暂停棚改,在多位业内人士看来,棚改货币化安置比例走低,三四线房地产市场将降温。

7、七部委整顿30城乱象

6月28日,住建部等多部门近日联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动,宜昌上榜。

8、湖北整治楼市乱象方案公布

7月24日,湖北住建厅官网公布关于印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》的通知,整治重点、分工、时间线全部公布,并特别强调整治炒房、虚假广告、20类违法违规行为。方案中特别提到,宜昌、武汉需每月汇报整治进展,并需包括3个以上典型案例。

9、宜昌整改公积金拒贷

8月16日,宜昌公积金管理中心公布了《开展“限制、拒绝、阻挠购房人使用公积金贷款行为”专项整治行动工作方案》的通知,制定了具体的整治方式,将工作责任到部门,并提出建立长效机制。

10、住建部约谈五城稳房价

8月17日,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈指出,部分城市房价出现过快上涨,须引起高度重视,要求地方政府全面贯彻党中央、国务院决策部署,把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

11、夷陵房管局公布调控通知

8月22日,夷陵区房管局公布调控通知:① 各开发项目在原已经备案过的商品住房价格基础上坚决不能上涨房价 ② 申请价格备案的楼栋(高层),其工程形象进度必须达到地面以上主体建筑总层数的二分之一以上。其他片区调控通知虽未对外公布,但基本遵循以上两条规则。

12、棚改全面收紧

8月29日,市住建委召开县市区住建房管局长座谈会,传达学习近期中央、省、市有关房地产市场调控与整治、棚户区改造及融资、住房保障等相关精神,重点强调发展住房租赁市场,严审棚改项目。对不符合棚改范围和标准的项目,特别是一般镇、城中村项目坚决剔除,确保棚改重点是老城区内脏乱差的棚户区。

13、棚改货币化逐步取消

10月8日,国务院常务会议明确指出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。这也标志着货币化安置开始离开政策舞台中央。

14、加快发展租赁住房市场

11月19日,宜昌市人民政府网站发布《宜昌市城区加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施方案》,《方案》提出要积极发展稳定健康的商品住房市场、大力培育发展租赁住房市场。到2020年,租赁住房在整个住房供应体系中的占比达到30%,到2035年,租赁住房占比达到50%。

 

(二)2018年楼市政策分析与总结

2018年调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:第一阶段是3月两会重申“房住不炒”,第二阶段是7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,第三阶段是8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。

2018年历月中央以及地方调控或刺激性政策频次及内容

月份

中央

地方

频次(次)

内容

频次(次)

内容

1月

1

土地制度改革等

17

长春限售2年等

2月

2

严控金融风险等

24

河北、安徽、广东等省上调房贷利率等

3月

6

两会房住不炒原则

30

各地“抢人大战”

4月

8

定向降准等

38

涉及杭州摇号售房等

5月

9

坚持调控目标不动摇、力度不放松

67

天津政治市场秩序等

6月

10

定向降准、上调个税起征点

48

徐州等三四线城市限售

7月

3

坚决遏制房价上涨,分类推进棚改贷币化安置等

31

“湘十一条”等

8月

2

稳地价、稳房价、稳预期等

42

北京整治租赁市场乱象,四川全省收紧限贷等

9月

5

上调个税起征点等

29

北京最严公积金信贷等

10月

5

涉及定向降准等

14

涉及广州发布放松限价等

11月

4

免征或减征印花税等

17

北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等

12月

1

支持优质房企发债

10

菏泽取消限售

地方政策层面两阶段变化:第一阶段是前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;第二阶段是四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。预示着本轮调控政策将实质性转向,更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市,放松调控的可能性更大。

央行

决定创设定向中期借贷便利,定向支持金融机构向小微企业和民营企业发放贷款,资金可使用三年,操作利率比中期借贷便利利率优惠15个基点,目前为3.15%;同时根据中小金融机构使用再贷款和再贴现支持小微企业、民营企业的情况,央行决定再增加再贷款和再贴现额度1000亿元。

国务院

公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》并印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,与不久前公开征求意见版本相比,专项附加扣除范围、标准等部分做了一定调整,自2019年1月1日起施行。包括租金,首套房月供等。

海南

加大房地产市场巡查检查力度,遏制商品房违法违规销售,严禁岛外居民通过补缴社保或个税家骗购住房,违反规定的将进行严厉处罚。

中央工作经济会议

强调要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

菏泽

发布《关于推进全市棚户区改在和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消新购住房限制转让措施;对实力强、信誉好的企业商品房预售资金不再监管,其他企业降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。

广州

发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,规定2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

东莞

发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(征求意见稿)》,到2020年,全市筹集不少于8万套租赁住房;试点“只租不售”项目和城中村规模化租赁模式;入住备案登记的租赁住房的非户籍承租人子女可凭租赁住房作为申请地提出积分入学申请。

住建部

2019年工作会议,明确房地产三稳方向

广州

在毗邻城市购买首套房可申请提取公积金

人大

城市房地产管理法修正。拟扫清集体经营性用地入市障碍

衡阳

明确放松限价

四季度以来,部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面,热点城市加快预售证审批,新增供应量升至较高水平。

另一方面,广州南沙、花都、增城三区松绑限价,房价将按真实价报备,意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”,使房价回归至真实水平。另外,武汉放松高端盘预售证审批,部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限;南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。 

再到12月,山东省菏泽市率先取消限售,放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市,或将跟进松绑调控,以便支持市民自住以及改善性购房需求,更好地实现库存去化。本轮调控政策或将实质性转向,新一轮放松调控潮将至。具体政策措施,地方政府将有更多的自主权,以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

 

(三)2019年楼市政策预判

1、房住不炒、因城施策的主基调不变,2019年将微调放松

尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪,还是完全出乎市场预料之外。展望未来,因城施策、一城一策的政策主基调未变。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市,调控政策难言实质性转向,有望贯穿更长的时间周期。2019年政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。 

另外,“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温,2019年调控政策微调也在预期之中。

2、货币政策偏积极,继续定向降准概率大,首套房贷利率将回归折扣

年底各项宏观经济数据大都不及市场预期,预示着经济犹存较大下行压力。为了抵御经济下行风险,预计2019年货币政策中性偏积极,央行将积极创设以及续作中期借贷便利(MLF)、定向中期借贷便利(TMLF)、常备贷款便利(SLF)等多种融资工具,且不排除定向降准的可能性,以期保持市场流动性合理充裕。

就房地产市场而言,除非2019年市场成交量价调整幅度显著超出市场预期,否则信贷政策较难根本性扭转,全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大。不过那些库存压力较大的城市,信贷政策或将转向宽松,执行认房不认贷、调降首付比例等,以便支持居民自住以及改善性购房消费。 

鉴于市场趋冷,房贷需求回归,资金本身供求矛盾缓和之后,加之为刺激居民自住和改善住房消费,预计房贷利率上浮比例将继续向下调整,尤其是首套房贷利率或将恢复至基准利率,部分城市或将再现折扣利率。

3、一线以及核心二线政策仍将从紧,弱二线及三四线将松绑调控

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响,各线城市市场周期迥异,未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力。2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行,且将贯穿更长的时间周期,以便打压投资、投机性需求,缓解房价上涨预期。不过,限价、限签政策将有所调整,核心一二线城市有望加快预售证审批,并开闸网签备案,供求量价也将逐步回归至正常水平。 

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大,高库存风险不容忽视,预计2019年调控政策将有所松绑。就四限政策而言,部分城市或将局部放松限购政策,涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛,单身家庭、远郊区域不限购等,甚至全面取消限购政策;限贷政策或将有所松绑,涉及认房不认贷,调降商贷尤其是公积金贷款首付比例,下调房贷利率等;限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化,既不让房价涨,更不让房价跌;限售政策放松的可能性最大,鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”,2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市,预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售,部分二线城市也将取消限售。

 

土地

(一)2018年宜昌土地供应情况

2018年,宜昌供地102幅,供地面积约421.64万方,土地起始价约106.83亿。同比2017年,供地面积下降10.34%,供地金额上涨17.79%。

             

从每月供应量走势来看,2月、5月、8月、12月出现4次供地高峰,相比2017年,高峰次数减少,但峰值(单月供地数量)更高。

             

2018年,夷陵区供地39幅,约108.86万方,折合28.47亿元。伍家岗区全年仅供地3幅,约35.05万方。宜昌高新区(含东山园区、生物产业园、点军电子信息园区、猇亭深圳工业园、白洋园区)2018年供地33幅,约154.72万元,折合34.95亿元,2018年12月底被评为全国25家“创新型特色园区”之一,实力不容小觑。

             

从土地分类来说,住宅用地供应最多(包括纯宅地、商住用地),其中主要位于夷陵区、伍家区,亦有少量位于高新区、西陵区。排名第二是工业用地,其中大多位于猇亭、夷陵、高新区。

 

(二)2018年宜昌土地成交情况

2018年宜昌土地成交84宗,成交面积约391.59万方,成交金额约114.54亿。同比2017年,土地成交面积下降4.40%,成交金额下降0.85%。无论是从土地供应还是成交来看,面积下降幅度远大于金额下降幅度,随着宜昌城市的不断发展,土地价值逐年上涨。

              

从区域上来看2018年土地成交集中在夷陵区、猇亭区和高新区,其中夷陵区完成土地交易31宗,约90.95万方,折合25.89亿,成交数量位居第一,夷陵区的东城试验区是多家房企争夺之地,从恒大、万科到保利,每一次拿地都掀起一阵热潮。从联投·银河公园,再到万科第二块地的高楼面价和高溢价率,再次让人们把视线集中在这里。多家房企的进驻,再加上多项城市基础设施的建设,使得这里发展成为置业热门地。

高新区完成土地交易28幅,约149.07万方,折合约36.72亿元。虽然供地面积和金额位列第一,成交金额只能屈居第二。 

 

       伍家岗区仅成交4宗,但是它的成交面积和金额却遥遥领先。由于近几年伍家岗房企的陆续进入和不断刷新的楼面价,一举让伍家岗跃升为置业热地,掀起一股拿地狂潮。而不断完工的城市基础建设和利好的政策,让伍家岗区成为置业胜地。点军区和高新区前两年独得恩宠,今年政策和房企倾向性支持夷陵发展,以上两区则显得较为冷清,不如之前火爆。

             

 2018年住宅、商住用地成交则集中在夷陵区、伍家岗区和高新区。从成交数量来看夷陵区位居榜首,高新区位居第二,夷陵区一跃成为了“土拍大户”。但从成交面积和金额来看伍家岗区却双双领先,夷陵区紧跟其后。

                  

2018年上半年土拍市场亮点颇多,土地拍卖热情是一浪高过一浪。上半年住宅、商住用地共成交11宗,成交面积691227.42平方米,成交金额570527.5万元。而下半年住宅、商住用地共成交17宗,成交面积1099700.55平方米,成交金额455880万元。下半年无论是从成交数量还是面积来看都要比上半年多,但是上半年的成交金额却比下半年多出114647.5万元,可想而知上半年土拍市场有多火热。 

2018年 上半年与下半年土地成交情况对比

时间

成交数量(宗)

成交面积(㎡)

成交金额(万元)

2018年上半年

32

1533204.45

603780.5

2018年下半年

52

2282722.28

541573.4

2018年土地市场相对理性。楼面价最高的为宜土网挂(2018)2号地块,位于伍家岗花溪路与柏临河路交汇处,地块面积86189.26㎡,最终被福星惠誉以11.36亿元拿下,折合楼面价4707.25元/㎡。2018年成交总价最高的地块为宜土网挂(2018)20号地块,位于伍家岗白沙路以东、江临路以北,地块面积212042.7㎡,最终被建投以22.044亿元拿下,折合楼面价2838.83元/㎡。

2018年宜昌住宅类土地楼面价TOP10

编号

位置

竞得人

楼面价(元/㎡)

溢价率

宜土网挂(2018)2号

伍家区花溪路与柏临河路交汇处

福星惠誉

4707.25

273.68%

夷G[2018]11号

东城实验区郭家湾村

万科

4622.95

66.55%

宜土网挂(2018)18号

伍家区东艳路与董家冲路交汇处

阳光城

4200.38

40.05%

宜土网挂(2018)1号

高新区东山园区东风路

宜顺置业

4006.79

192.11%

P(2018)12号

高新区东山园区大连路东侧

高新投

3922.7

0.00%

宜土网挂(2018)25号

西陵区唐家湾路西侧

融创

3000.22

0.00%

宜土网挂(2018)20号

伍家区白沙路以东、江临路以北

建投

2838.83

26.01%

夷G[2018]23号

东城实验区郭家湾村

省联投

2816.49

3.27%

宜土网挂(2018)17号

生物产业园东站路以东、双河路以南

招商

2621.35

16.91%

夷G[2018]32号

东城实验区梅子垭村

夷陵经发

2535.88

1.40%

2018年,宜昌整体溢价率为21.76%,远低于2017年47.99%的溢价,且全年溢价率超过10%的地块不到10幅。由于宏观调控政策的干预,土地市场以政策线为界,分为明显的上下两个半场,上半场全国知名房企争相入宜,土地价格高涨;下半场企业拿地更为谨慎,低调彰显实力。土地市场逐渐回归理性,为房地产市场良性发展奠定基础。

2018年宜昌土地市场重点出让地块

编号

区域

位置

用途

竞得人

成交面积(㎡)

成交金额(万元)

楼面价(元/㎡)

溢价率

宜土网挂(2018)2号

伍家区

花溪路与柏临河路交汇处

住宅

福星惠誉

86189.26

113600

4707.25

273.68%

夷G[2018]8号

夷陵区

龙泉镇东城路左侧

住宅

碧桂园

51066.86

9880

1209.2

10.02%

夷G[2018]24号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

住宅

夷陵经发

146962.18

98156

2226.33

0.51%

夷G[2018]30号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

住宅

银太置业

4953.89

2443

2054.78

2.09%

夷G[2018]3号

夷陵区

东城实验区郭家湾村

A住宅       B商服

联投宜昌

72621.92

24024

1503.68

0.84%

宜土网挂(2018)18号

伍家区

东艳路与董家冲路交汇处

住宅商服

武汉隆泰

52281.03

54900

4200.38

40.05%

宜土网挂(2018)20号

伍家区

白沙路以东、江临路以北

住宅商服

宜昌建投

212042.7

220440

2838.83

26.01%

宜土网挂(2018)25号

西陵区

唐家湾路西侧

商住

宏融基业

101039.15

59140

3000.22

0.00%

夷G[2018]15号

夷陵区

龙泉镇东城路北侧

住宅

宜昌金亚

85887.48

15960

1161.4

29.02%

夷G[2018]27号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

商业住宅

宜昌金亚

49266.24

19760

——

2.60%

夷G[2018]23号

夷陵区

东城实验区郭家湾村

住宅

锦澜置业

15283.38

9470

2816.49

3.27%

夷G[2018]7号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

住宅

梅岭置业

9151.1

5425

1693.79

5.85%

夷G[2018]11号

夷陵区

东城实验区郭家湾村

住宅

宜昌万科

32041.25

23700

4622.95

65.50%

宜土网挂(2018)17号

伍家区

生物产业园东站路以东、双河路以南

住宅商服

招商

144146.01

105800

2621.35

16.91%

 

编号

区域

位置

用途

竞得人

成交面积(㎡)

成交金额(万元)

楼面价(元/㎡)

溢价率

宜土网挂(2018)2号

伍家区

花溪路与柏临河路交汇处

住宅

福星惠誉

86189.26

113600

4707.25

273.68%

宜土网挂(2018)1号

高新区

东山园区东风路

住宅

宜盛置业

5771.45

5550

4006.79

192.11%

夷G[2018]17号

夷陵区

黄花镇黄花场社区

商服

祥海新能源

3672.63

2060

7011.32

167.53%

夷G[2018]11号

夷陵区

东城实验区郭家湾村

住宅

宜昌万科

32041.25

23700

4622.95

65.50%

宜土网挂(2018)18号

伍家区

东艳路与董家冲路交汇处

住宅商服

武汉隆泰

52281.03

54900

4200.38

40.05%

夷G[2018]15号

夷陵区

龙泉镇东城路北侧

住宅

宜昌金亚

85887.48

15960

1161.4

29.02%

宜土网挂(2018)20号

伍家区

白沙路以东、江临路以北

住宅商服

宜昌建投

212042.7

220440

2838.83

26.01%

宜土网挂(2018)17号

伍家区

生物产业园东站路以东、双河路以南

住宅商服

招商

144146.01

105800

2621.35

16.91%

夷G[2018]8号

夷陵区

龙泉镇东城路左侧

住宅

碧桂园

51066.86

9880

1209.2

10.02%

宜土网挂(2018)33号

猇亭区

车站路

工业

新程汽车

49266.24

19760

——

8.33%

 

2018年宜昌土地成交总价TOP10

编号

区域

位置

用途

竞得人

成交面积(㎡)

成交金额(万元)

楼面价(元/㎡)

溢价率

宜土网挂(2018)20号

伍家区

白沙路以东、江临路以北

住宅商服

宜昌建投

212042.7

220440

2838.83

26.01%

宜土网挂(2018)2号

伍家区

花溪路与柏临河路交汇处

住宅

福星惠誉

86189.26

113600

4707.25

273.68%

宜土网挂(2018)17号

伍家区

生物产业园东站路以东、双河路以南

住宅商服

招商

144146.01

105800

2621.35

16.91%

夷G[2018]24号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

住宅

夷陵经发

146962.18

98156

2226.33

0.51%

宜土网挂(2018)25号

西陵区

唐家湾路西侧

商住

宏融基业

101039.15

59140

3000.22

0.00%

宜土网挂(2018)18号

伍家区

东艳路与董家冲路交汇处

住宅商服

武汉隆泰

52281.03

54900

4200.38

40.05%

夷G[2018]32号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

商住

长兴湘睿

65454.61

36300

2535.88

1.40%

夷G[2018]3号

夷陵区

东城实验区郭家湾村

A住宅     B商服

联投宜昌

72621.92

24024

1503.68

0.84%

夷G[2018]11号

夷陵区

东城实验区郭家湾村

住宅

宜昌万科

32041.25

23700

4622.95

65.50%

夷G[2018]27号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

商业住宅

宜昌金亚

49266.24

19760

——

2.60%

 

2018年宜昌土地成交面积TOP10

编号

区域

位置

用途

竞得人

成交面积(㎡)

成交金额(万元)

楼面价(元/㎡)

溢价率

宜土网挂(2018)20号

伍家区

白沙路以东、江临路以北

住宅商服

宜昌建投

212042.7

220440

2838.83

26.01%

宜土网挂(2018)6号

高新区

电子信息产业园天台路北侧

工业

高新投

185714.94

5350

288.08

0.00%

P(2018)15

猇亭区

机场路延伸段

物流仓储

宜昌交投

154993.65

12100

780.68

0.00%

夷G[2018]24号

夷陵区

东城实验区梅子垭村

住宅

夷陵经发

146962.18

98156

2226.33

0.51%

宜土网挂(2018)17号

伍家区

生物产业园东站路以东、双河路以南

住宅商服

招商

144146.01

105800

2621.35

16.91%

P(2018)14

猇亭区

机场路延伸段

物流仓储

宜昌交投

140045.35

10955

782.25

0.00%

宜土网挂(2018)22号

伍家区

花溪路西侧

工业

金三峡印务

120209.86

3464

288.16

0.00%

宜土网挂(2018)25号

西陵区

唐家湾路西侧

商住

宏融基业

101039.15

59140

3000.22

0.00%

宜土网挂(2018)2号

伍家区

花溪路与柏临河路交汇处

住宅

福星惠誉

86189.26

113600

4707.25

273.68%

夷G[2018]15号

夷陵区

龙泉镇东城路北侧

住宅

宜昌金亚

85887.48

15960

1161.4

29.02%

  

(三)2019年土地市场展望

宜昌是湖北省除了武汉以外唯一的人口净流入城市,各大百强房企的进驻证明了宜昌城市的引力,市场竞争压力变大的同时也印证了宜昌市场的美好前景。同时随着各区配套的完善,城市生活水平的提升,将进一步助力优质产业、优质项目的腾飞。

展望2019年,成交地块的相继面世,夷陵区将担当起2019年宜昌楼市的主角恒大、万科、保利、碧桂园等一线品牌大盘的纷纷进驻,将使得夷陵区的竞争更加激烈,对本土房企从销售模式、产品打造、体验区等方面形成全方位碾压式竞争。

由于市场往规范化发展,拿地门槛更高,风险更大,资金考验更严峻,因此本土开发商沉下心打造好产品的同时,也在收缩战线,并尝试往旅游型、田园综合体类综合开发转型。

 

 

场篇

(一)2018年宜昌楼市成交情况

2018年新房住宅市场呈现高开低走的态势,全年成交30579套,较2017年减少了8518套,大多集中在上半年,下半年(7月-12月)仅成交9845套,占比32.2%。

2018年宜昌城区住宅成交30579套,总成交面积354.336774万方。相较于2017年度,成交套数环比减少21.79%,成交面积环比减少19.31%。

时间

套数

面积(㎡)

2018年

30579

3543367.74

2017年

39097

4391451.97

环比

-21.79%

-19.31%

成交从一月开始回暖,在五月达到全年成交最高峰,5月网签数量最高,共4831套上半年宜昌多个楼盘纷纷推盘,开盘现场场场火爆。6月初限售政策出台,当月网签开始回落,直至9月成交量触底9月网签仅884套,为全年最低值。虽然从10月份开始成交量已经开始有所回升,但上半年月成交量整体要比下半年高出不少

         

总体来看,2018年住宅主要集中在上半年。6月-9月,每月网签量逐渐递减;9月到12月,每月网签量缓慢回升,但回升幅度较小。这是由于6月开始,宜昌楼市开始逐渐进入政策调控阶段尤其是提高拿预售门槛、限制备案价、夷陵区实行网签备案提前报备制度等精准调控政策,使得6月到10月网签一度低迷。

            

2018年东站片区以6666套的成交量位居第一,占全市城区成交总套数的21.8%;城东片区6448套的成交量位居第二;东城片区全年成交5347套,排名第三。

品牌房企扎堆的东站片区、城东片区以及东城片区毫无疑问是宜昌楼市的火热地带。宜昌向东的发展战略为东站片区注入了活力,城东片区凭借优越的地段一直受到众多购房者的青睐。而对于东城片区而言,宜昌北站的规划及品牌房企的先后进驻,为片区带来了新的发展机遇。

与此同时,点军在默默进行基础建设的同时也在向前发展,后期随着维多利亚港湾、江南URD、建投·樾山等新项目的面市,一场属于点军楼市的爆发,正在路上。

2018年宜昌典型房企销售套数TOP10

排名

房企

成交套数(套)

成交面积(㎡)

1

恒大

2852

329335.4

2

碧桂园

2837

372423.19

3

保利

1989

245030.42

4

宏信地产

1646

195003

5

融创

1072

126726.61

6

均瑞地产

998

110044.72

7

中建三局

942

137652.37

8

东亚置业

932

100040.13

9

城投地产

912

107244.37

10

银河地产

831

90108.67

2018年宜昌城区新房住宅销售套数排行,恒大、碧桂园为连续两年居前二。相比2017年,宏信地产、融创、均瑞地产、银河地产为新入榜,保利、中建三局、东亚置业为连续两年入榜。

恒大、碧桂园一如既往的稳碧桂园项目总量最多,恒大单盘销售业绩强,连续两年夺得宜昌新房成交套数TOP10双冠王(房企销售TOP1+项目销售TOP1)。保利在夷陵三盘没怎么贡献销量(香槟国际和罗兰香谷开盘时间较晚,网签滞后)的情况下,由去年的第四上升到第三。另外,东亚置业连续两年凭借一个项目钓鱼台二号入房企TOP10。

2018年宜昌热门楼盘销售套数TOP10

排名

房企

成交套数(套)

成交面积(㎡)

1

恒大名都

1877

209657

2

保利·林语溪

1257

149392.2

3

融创宏泰·融公馆

1072

126726.61

4

中建·宜昌之星

942

137652.4

5

钓鱼台二号

932

100040.1

6

城投地产·智禧湾

912

107244.4

7

宏信·依山郡

892

99639.17

8

银河·东湖雅居

831

90108.67

9

恒大山水城

816

98777.11

10

均瑶·御景天地

747

78497.09

     2018年宜昌城区新房住宅销售套数前十的项目中,年度前三甲均为外来品牌房企,且均突破千套,分别为恒大名都1877套,保利·林语溪1257套,融创宏泰·融公馆1072套,恒大名都以较大幅度领先,夺得2018年宜昌城区新房住宅年度销冠。另,恒大山水城、中建·宜昌之星、钓鱼台二号连续两年上榜。

 

(二)2018年宜昌楼市房价情况

2017年12月至2018年8月,宜昌楼市均价逐月上涨,8个月内房价涨幅达到23%,市场行情一度看好。

进入8月之后,由于政策调控,一方面房企减缓推盘速度,供货量减少,另一方面新盘源源不断的入市,购房者选择性增多,观望情绪严重,导致8月和9月楼市量价齐跌,市场情势较严峻。

            

四季度由于部分楼盘为加快去化,快速回款而采取低价倾销策略,促使成交量上涨,成交价格却有所下跌。

2018年12月宜昌城区新房报价TOP10

项目名

报价(均价)

宜昌中心·天宸府

16800元/㎡

碧桂园·凤凰城

15000元/㎡

恒大华府

15000元/㎡

美岸观邸

15000元/㎡

三江至禧

15000元/㎡

中建宜昌之星

14000元/㎡

江畔大地

14000元/㎡

星光天地

13000元/㎡

碧桂园·阅江山(洋房)

12500元/㎡

山水华庭

11000元/㎡

2018年年初住宅(不含别墅)报价最高的为美岸观邸,均价为15000元/㎡,年初报价最低的为东都国际,均价为3380元/㎡;2018年年底住宅(不含别墅)报价最高的为宜昌中心·天宸府,均价为16800元/㎡,年底报价最低的为东都国际,均价为5000元/㎡。

              

截止到2018年底,宜昌城区报价最集中的区域为7000-8499元/㎡,占比为31%;其次为8500-9999元/㎡,占比为30%。2017年,报价6500以下的项目占比达到41%,而到2018年,这一房价区间仅占比7.4%,且大多集中在猇亭、龙泉等地。同时,2017年报价10000元/㎡以上的项目占比仅为12%,而2018年10000元/㎡以上的占比达到26%。宜昌万元盘(含洋房不含别墅)数量达到14个。

2018年度宜昌城区新房报价涨幅TOP10

项目名

年初(或首开)报价

年终报价

涨幅

金亚5号

4600元/㎡

7200元/㎡

56.52%

东都国际

3380元/㎡

5000元/㎡

47.93%

中核半岛城邦

6000元/㎡

8650元/㎡

44.17%

宜昌碧桂园

6800元/㎡

9800元/㎡

44.12%

中建宜昌之星

10000元/㎡

14000元/㎡

40%

繁荣世家

5600元/㎡

7800元/㎡

39.29%

清江润城

5400元/㎡

7000元/㎡

29.63%

银河东湖雅居

5600元/㎡

6980元/㎡

24.64%

钓鱼台二号

5950元/㎡

7200元/㎡

21.01%

均瑶御景天地

6300元/㎡

7600元/㎡

20.63%

2018年度,宜昌城区56个报价项目中,23个项目均价上涨;25个项目均价持平,报价持平项目均为2018年下半年首开或当期首开;报价下跌项目连续两年为0。

 

(三)2018年宜昌楼盘推盘情况

2018年宜昌城区(西陵区、伍家岗区、夷陵区、点军区、猇亭区)全年68个楼盘,共计开盘/加推136次,总计推出房源23159套。其中6月开盘次数最高,达21次;8月开盘次数最少,仅5次。

             

1月,正值2017年年底返乡置业季,各楼盘推盘节奏加快;2月受农历新年影响,开盘次数较1月减少一半;3-5月,推盘节奏逐渐回归正常;6月年中,开发商为冲年中业绩冲刺,开盘/加推次数猛增,达到21次,为全年开盘次数最高的月份。7-9月,受调控政策的影响,开盘/加推次数骤降,其中8月仅5盘加推;10-11月,随着各个楼盘工程进度的正常进行,预售集中发放,11月开盘/加推19次迎来全年开盘次高峰。

片区

推盘套数

推盘次数

城东片区

3347

29

点军片区

1673

10

东城片区

4668

29

东山片区

3342

18

东站片区

6904

36

龙泉

142

1

西陵主城区

826

5

猇亭片区

519

3

小溪塔片区

1557

14

2018年东站片区开盘/加推次数最高,达36次;东城片区紧随其后,达29次新入市项目主要集中在东站片区和东城片区,其中,东站片区9个,分别为万豪公园里、听涛苑、融创宏泰·融公馆、伍领江湖、碧桂园·凤凰城、恒大华府、东馨府、阳光公馆、万豪中心;东城片区8个,分别为鸿坤·花语墅、F21青年天地、碧桂园·城央壹品、万科理想城、保利·罗兰香谷、弘洋·新都汇、金科·集美阳光、东辰幸福里。

近年来,东站片区与东城片区向来是品牌开发商入宜的首选之地。随着众多知名房企的不断注入,片区内新项目不断面市,逐渐成为宜昌新房市场上主要的供应来源。

2018年宜昌1-3月开盘及加推信息

区域

项目

套数

点军区

城投地产·智禧湾

108

碧桂园·御园二期

42

夷陵区

恒大名都

290

平湖天下·观山水

84

宏信公园里3期

93

平湖天下·观山水

85

伍家区

梧桐邑·七贤台

28

中建·宜城春晓

255

碧桂园·公园壹号

396

中建·宜昌之星

168

中建·宜昌之星

168

碧桂园·公园壹号

36

新华广场

80

弘洋·凡尔赛花园

72

上上城壹号院

212

西陵区

天玺

260

开发区

北大资源·颐和雅郡

132

 

2018年宜昌4-6月开盘及加推信息

区域

项目

套数

点军区

城投地产·智禧湾

72

城投地产·智禧湾

108

碧桂园3期豪庭

238

夷陵区

钓鱼台二号

42

恒大名都

297

钓鱼台二号

256

宏信·公园里

93

银河·东湖雅居

203

中核半岛城邦

239

钓鱼台二号

128

鸿坤·花语墅

220

银河·东湖雅居

204

F21青年天地

408

碧桂园·城央壹品

208

伍家区

听涛苑

382

恒大山水城

253

融创宏泰·融公馆

472

江畔大地

63

宏信·依山郡

354

梧桐邑·七贤台

45

领地·天屿

354

恒大山水城

78

恒大山水城

168

梧桐邑·七贤台

24

梧桐邑·九棠府

384

融创宏泰·融公馆

544

中建·宜昌之星

175

融创宏泰·融公馆

34

上上城壹号院

28

领地·天屿

128

中南福邸

255

上上城壹号院

152

西陵区

均瑶·御景天地

123

均瑶·御景天地

126

均瑶·御景天地

124

开发区

保利·林语溪

540

弘洋·卢浮公馆

120

弘洋·卢浮公馆

124

保利·林语溪

272

北大资源·颐和雅郡

132

保利时代

128

保利·林语溪

227

保利时代

62

 

2018年宜昌7-9月开盘及加推信息

区域

项目

套数

点军区

映像江南

217

城投地产·智禧湾

288

夷陵区

碧桂园·城央壹品

174

家旺朗月半岛

117

伍家区

伍领江湖

174

融创宏泰·融公馆

136

碧桂园·凤凰城

405

宏信依山郡3期

68

中铁龙盘湖世纪山水

256

恒大华府

318

清江月亮湾

161

西陵区

宜昌中心天宸府

192

星光天地

640

开发区

保利·林语溪

223

 

2018年宜昌10-12月开盘及加推信息

区域

项目

套数

夷陵区

恒大名都

318

万科理想城

208

万科理想城

136

万科理想城

136

万科理想城

136

万科理想城

136

金亚5号二期

36

宏信公园里3期

102

银河·东湖雅居

132

鸿坤·花语墅

52

碧桂园北站之星

132

鸿坤·花语墅

52

保利香槟国际

114

保利罗兰香谷

67

弘洋新都汇

128

金科集美阳光

84

保利罗兰香谷

112

经发金亚美御

60

东辰幸福里

237

伍家区

山水华庭七期

122

伍领江湖

58

宏信依山郡3期

232

梧桐邑·九棠府

259

弘洋·凡尔赛花园

72

中铁龙盘湖世纪山水

256

东馨府

92

梧桐邑·九棠府

128

阳光公馆