特别提醒
数据采集时间说明
本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为2018年10月1日-31日;
本文内市场供应数据采集日期为2018年10月1日-31日;
本文内市场销售数据采集日期为2018年10月1日-31日;
本文内土地市场新增数据采集日期为2018年10月全月数据;
本文内土地市场成交数据采集日期为2018年10月1日-31日;
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本报告数据说明:
1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的,均为建筑面积。
2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的,均为建筑面积价格。
3、本报告中批准预售、成交数据均来自宜昌房地产交易网站;土地数据来自宜昌市国土资源局网站。
第一部分 楼市政策分析
1、国务院:允许商业用地调整为居住用地
近日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注:允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
2、湖北襄阳出台调控新政
新政要点:①开发商要接受合理价格指导(细则未出);②全装修销售的商品房,应提供不少于两档的装修方案供选择;③防治楼房“烂尾”,11层以下的单体建筑须在主体封顶后方可销售,11层以上的则须达到总层数的1/2、且不得低于11层;④“五证”齐全方可销售,获预售证后10天内需一次性公开房源与价格。
3、央行再降准缓解流动性危机
10月7日,央行宣布重磅消息,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。同时,降准还可再释放增量资金约7500亿元,可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,促进提高经济创新活力和韧性,增强内生经济增长动力,推动实体经济健康发展。
4、住建部要求地方上报真实房价数据 严查房价统计违法
10月28日,中共住房和城乡建设部官网发布《关于巡视整改进展情况的通报》,澎湃新闻从《通报》内容中获悉,日前,住建部称已与国家统计局联合印发了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》,要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作,规范和加强网签备案制度,及时准确报送网签数据,确保网签数据真实可靠,严把房价数据质量审核关,严肃查处房价统计违法行为。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
5、宜昌最严“禁违令”11月1日起实施
《宜昌市禁止违法建设管理办法》(以下简称《办法》)将于11月1日起正式施行。《办法》对违法建设的定义进行详细说明,明确违法建设的具体情形,重点阐述了各部门和有关单位的责任分工,对“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响、无法采取改正措施消除影响予以拆除、不能拆除”三种情形做了详细规定,对提高违法建设处置效率具有重要意义。同时,《办法》充分借鉴了杭州、金华等地防违控违成熟工作经验,减少执法主体与被执行方的对抗,鼓励自拆,对自行拆除确有困难的,可以在决定载明的期限内申请所在地乡镇人民政府、街道办事处组织拆除。
6、我省公积金即将与全国联网 公积金提取、贷款可“秒级”到账
住建厅10月26日介绍经过4年努力,我省17个市州住房公积金中心和5个行业分中心全部通过住建部住房公积金“双贯标”验收,我省住房公积金管理及信息化建设迈上新台阶。相关系统达标后,公积金业务办理速度更快,功能更多。如公积金提取和贷款发放可实时交易,申请资金当场“秒级”到账。该系统还可对缴存比例上限等指标自动预警识别。
第二部分 土地市场分析
一、10月土地市场情况

9月、10月宜昌土地成交对比 |
时间 |
供应量(宗) |
成家量(宗) |
成交面积(㎡) |
成交金额(万元) |
9月 |
5 |
9 |
309465.01 |
111210 |
10月 |
3 |
7 |
312966.04 |
34904 |
10月宜昌土地市场全面降温,与9月份相比,供应量、成交量、成交金额均比上月下滑。10月土地供应量环比下降40%,成交量环比下降22%,成交面积环比上涨1%,成交金额环比下降67%,尤其是成交金额降幅较严重。
二、土地供应情况
10月宜昌主城区土地供应量为0,夷陵区供应3宗土地,供应面积约合1.01万方。3宗地块特色鲜明,港口码头用地、商业用地与住宅用地各一块。
10月宜昌土地供应 |
时间 |
地块编号 |
地块位置 |
出让用途 |
土地面积(㎡) |
10.24 |
夷G[2018]28号 |
三斗坪镇园艺村 |
港口码头 |
4047.3 |
10.24 |
夷G[2018]29号 |
鸦鹊岭镇梅林村 |
商业 |
1056.01 |
10.24 |
夷G[2018]30号 |
东城实验区梅子垭村 |
住宅 |
4953.89 |
值得注意的是位于夷陵主战场的东城试验区的30号地块,出让面积为4853.89㎡,出让用途为住宅用地,容积率不大于2.4,粗略可计算建筑面积为1.19万㎡,地块面积不大,起拍总价为2393万元,起始楼面价为2012.7元/㎡。
三、土地成交情况
10月宜昌土地成交7宗,成交金额34904万元,成交面积312966.04平米,可谓是量价齐跌。本月宜昌土地市场遇冷,在一系列市场、银行等政策的调控之下,整个房地产行业已放慢脚步。
10月宜昌土地成交 |
时间 |
地块编号 |
地块位置 |
出让用途 |
土地面积(㎡) |
竞得人 |
成交价格(万元) |
10.10 |
宜土网挂(2018)28号 |
生物产业园双河路与百灵路交叉口东南侧 |
工业 |
39993.53 |
湖北盛投生态食品开发有限公司 |
1153 |
10.10 |
宜土网挂(2018)29号 |
生物产业园百灵路与牌坊河交叉口东北侧 |
工业 |
33331.31 |
湖北盛投数码照明有限公司 |
961 |
10.22 |
宜土网挂(2018)30号 |
猇亭区逢桥路 |
工业 |
26709.65 |
宜昌荣鼎新型建材有限公司 |
770 |
10.22 |
宜土网挂(2018)31号 |
猇亭区先锋一路 |
工业 |
83287.51 |
湖北兴禧电子材料有限公司 |
2404 |
10.29 |
宜土网挂(2018)32号 |
猇亭区七里冲路与张家湾路交汇处 |
工业 |
45831.37 |
长兴湘睿投资合伙企业(有限合伙) |
9560 |
10.29 |
夷G[2018]25号 |
东城实验区郭家湾村 |
工业 |
34546.43 |
湖北夷盟包装材料有限公司 |
296 |
10.29 |
夷G[2018]27号 |
东城实验区梅子垭村 |
商住 |
49266.24 |
宜昌经亚房地产有限公司 |
19760 |
从成交区域来看,10月份土地成交主要集中在猇亭区、伍家岗区和夷陵区,其中猇亭区3宗,伍家岗区2宗,夷陵区2宗。夷陵区作为品牌房企入驻的热门地域,在本月依然势头不减仍有成交,而主城西陵区少有土地供应及成交。
从土地成交性质来看,6宗为工业用地,1宗地为商住用地。其中有2宗工业用地位于伍家岗区的生物产业园区,未来这片区域的发展指日可待,同时也将为入驻其周边的招商·依云水岸、阳光城·中粮国悦府等纯新楼盘带来发展机遇。还有3宗工业用地位于猇亭区,根据信息显示主要是用来发展电子、汽车等产业,产业转型升级,猇亭楼市也随之迎来发展机遇。放眼宜昌各片区新房楼盘,几乎已经没有低于7千的价格,但是紧邻伍家的猇亭区仍有不到5千的新房房源,猇亭片区的房价性价比更高。

本月唯一的一块商住用地位于东城试验区梅子垭村,由宜昌经亚房地产有限公司竞得,土地面积49266.24,成交价格19760万元。看来夷陵区东城试验区依然是各大房企看好之地,恒大、万科、保利、碧桂园等品牌房企的纷纷入驻必将为这片热土注入无限生机和活力。
第三部分 楼市现状分析
一、10月宜昌楼市成交情况
10月份宜昌新房住宅网签1185套,成交面积137778.05万平米,比9月份略有上涨,但是宜昌楼市整个“金九银十”的市场行情不算太好,一方面是受到全国楼市大环境低迷的影响,另一方面则是由于宜昌地方政府出台了一系列强有力的调控措施,使得宜昌楼市成交数量屡屡受挫。
10月宜昌住宅成交量 |
区域 |
成交套数(套) |
成交面积(㎡) |
西陵区 |
73 |
7395.44 |
伍家区 |
494 |
61082.01 |
点军区 |
178 |
19919.46 |
夷陵区 |
320 |
37559.69 |
猇亭区 |
69 |
6166.74 |
开发区 |
51 |
5654.71 |
总计 |
1185 |
137778.05 |
时间 |
成交套数(套) |
成交面积(㎡) |
2018年9月 |
848 |
93892.82 |
2018年10月 |
1185 |
137778.05 |
2017年10月 |
2883 |
334293.29 |
环比 |
40% |
47% |
同比 |
-59% |
-60% |
据统计,2018年10月宜昌商品房网签总计1185套,日均38套,成交面积137778.05平米。成交量比上月增加337套,环比上涨40%,成交面积较上月增加43885.23平米,环比上涨47%。

从成交区域来看,本月伍家岗区和夷陵区在成交面积与成交套数方面位列前茅,两个区域是存货量、增量大户的主力担当。其中,伍家岗区以494套的绝对优势继续问鼎区域成交榜冠军,夷陵区以320套位居第二,点军区以网签178套位居第三。而剩下的西陵区、猇亭区、开发区在本月的成交套数均未过百,位列后三位。

三、全市在售项目销售排名
10月在售住宅中,销售最好的是伍家岗区的碧桂园凤凰城,以141套位居第一;其次是点军区的安转商的江南时代,以106套位居第二;伍家岗区老盘清江月亮湾以96套位居第三位。从项目分布区域上来看,排行前十的项目中,有4个位于伍家岗区,有3个位于夷陵区,伍家岗区与夷陵区以丰富的货量成为宜昌新房成交主力。
10月宜昌住宅成交排行榜 |
排行 |
区域 |
楼盘名称 |
成交套数(套) |
成交面积(㎡) |
1 |
伍家岗 |
碧桂园凤凰城 |
141 |
18106.01 |
2 |
点军区 |
江南时代 |
106 |
11421.23 |
3 |
伍家岗 |
清江月亮湾 |
96 |
10336.22 |
4 |
夷陵区 |
东湖雅居B区 |
71 |
7868.71 |
5 |
夷陵区 |
万科理想城 |
50 |
5876.71 |
6 |
夷陵区 |
清江润城南区 |
50 |
4849.16 |
7 |
伍家岗 |
东辰心语 |
44 |
4648.15 |
8 |
猇亭区 |
桐岭新村 |
44 |
4086.32 |
9 |
伍家岗 |
上上城壹号院 |
43 |
5705.41 |
10 |
点军区 |
城投地产·智禧湾 |
43 |
3537.07 |
此次成交中万科理想城首次进榜并排行第五,作为万科首进宜昌的第一个项目,选址在夷陵区,随着周边配套的逐步完善,区域未来发展前景也将更具优势。除了商品房之外,像江南时代、东辰心语、桐岭新村三个安置房项目也出现在榜单上,安置房以现房、地理位置优越、小区配套较完善等优点慢慢在受到市民的青睐。
第四部分 重点楼盘概况
一、10月开盘回顾
10月份有八个项目开盘,其中夷陵区有3个,伍家区、点军区、猇亭区、开发区、西陵区分别各有1个项目。本月共开盘10次,共计推出1697套房源。万科理想城、长阳碧桂园、海航通航空港城、经发·金亚5号二期、万佳·半山学府都是本月首开项目,山水华庭、恒大名都、弘洋·卢浮公馆都是老盘加推。
2018年10月宜昌新房开盘一览 |
时间 |
区域 |
楼盘 |
楼栋 |
套数(套) |
均价(元/㎡) |
10.6 |
夷陵区 |
万科理想城 |
高层28#楼、洋房8#和12#楼 |
207 |
7800 |
10.6 |
伍家岗 |
山水华庭 |
高层23#楼 |
123 |
11000 |
10.6 |
夷陵区 |
恒大名都 |
16#和17#楼 |
336 |
8500 |
10.20 |
夷陵区 |
万科理想城 |
高层31#楼 |
135 |
8000 |
10.21 |
开发区 |
弘洋·卢浮公馆 |
4#和5#楼 |
244 |
9500 |
10.27 |
夷陵区 |
万科理想城 |
高层33#楼 |
136 |
8000 |
10.27 |
点军区 |
碧桂园阅江山 |
别墅首开50#楼, |
8 |
|
10.28 |
夷陵区 |
经发·金亚5号二期 |
7#楼 |
36 |
7200 |
10.29 |
猇亭区 |
海航通航空港城一期 |
1#、2#、3#、17#、20-24#、54-56#楼 |
392 |
5500 |
10.29 |
西陵区 |
万佳·半山学府 |
2#楼 |
80 |
10000 |
本月开盘时间集中分布在中下旬。其中引人注目的是万科理想城在10月6日首开之后,于10月20日、27日分别又加推两次。随着天气回暖,热门新项目不断开盘,宜昌楼市也在逐渐回暖。
二、夷陵区在售楼盘动态
夷陵区楼盘概况 |
序号 |
销售状态 |
名称 |
总建面(万方) |
均价(元/㎡) |
未推出量(套) |
装修情况 |
目前动态 |
1 |
在售 |
恒大名都 |
32.2 |
8500 |
580 |
精装 |
13#、17#、18#在售 |
2 |
万科理想城 |
49 |
7700 |
3550 |
精装 |
第一批次推出三栋高层及1栋洋房,预计11月底加推 |
3 |
碧桂园城央壹品 |
20.6 |
8800 |
1079 |
精装 |
7/8#楼在售 |
4 |
钓鱼台2号 |
25 |
7200 |
200 |
毛坯 |
22#楼在售 |
5 |
银河东湖雅居 |
15 |
6800 |
1186 |
毛坯 |
8#楼预计12月加推 |
6 |
清江润城 |
40 |
7000 |
100 |
毛坯 |
四期高层清盘中,51#楼89㎡在售 |
9 |
经发金亚5号 |
6.4 |
待定 |
120 |
毛坯 |
10月28号首推二期7#楼洋房,少量剩余 |
7 |
待推 |
保利罗兰香谷 |
13.6 |
预计7000 |
200 |
毛坯 |
认筹中,首推1栋高层及2栋洋房,预计年底开盘 |
8 |
保利香槟国际 |
12 |
待定 |
200 |
毛坯 |
认筹中,首推1#、6#楼,预计年底开盘 |
10 |
弘洋新都汇 |
30 |
待定 |
256 |
精装 |
VIP圈存中 |
11 |
东辰幸福里 |
3.8 |
待定 |
237 |
毛坯 |
意向客户登记中,施工至3层 |
12 |
宏信玫瑰城3期 |
40 |
预计6500 |
128 |
毛坯 |
9#楼即将开盘,施工至17层,客户登记中 |
13 |
新盘 |
碧桂园云廷 |
27 |
待定 |
500 |
精装 |
展厅对外展示中,预计年底营销中心开放 |
14 |
金科集美阳光 |
6 |
待定 |
200 |
精装 |
营销中心已开放,首开1#与4#楼高层,预计年底开盘 |
15 |
联投银河公园 |
21 |
待定 |
300 |
毛坯 |
水悦城外展点形象宣传中 |
小计 |
341.6 |
|
8836 |
|
|
三、重点楼盘
(一)万科理想城
1、基本信息:
项目位置 |
东城大道与东方大道交汇处 |
建筑类型 |
15栋花园洋房;25栋高层 |
开发商 |
宜昌宏立程房地产开发有限公司 |
交房时间 |
2020年 |
建筑面积/占地面积 |
49方方/18万方 |
楼栋总数/总户数 |
40栋/3778户 |
容积率/绿化率 |
2.40 /35% |
层高 |
2.9米 |
装修状况 |
1500元/㎡装修 |
物管公司 |
万科物业 |
主要户型 |
3+2+2 |
物业费 |
1.7元/㎡/月 |
价格 |
7700元/㎡ |
目前销售动态 |
11月底将加推 |
产品面积段 |
96-141㎡ |
折扣及优惠 |
冻结2万享开盘优惠 |
2、开盘情况回顾:
l 首次开盘前,累计登记客户600余组,10月1日正式开启认筹,累计认筹约300组。10月6日上午10点正式开始微信选房,首推96㎡与116㎡的高层1栋,133㎡的洋房1栋。
l 高层去化约110套,洋房去化约35套。高层开盘价格较低,实际折后均价7700元/平(含精装1500元/平),洋房折后均价11000/平(含精装2000元/平)。前期VIP享9.9折,认筹享受9.8折,精装修部分不可享受优惠。

l 10月20号加推31#楼136套,面积96㎡三房两厅一卫和116㎡三房两厅两卫,去化7成左右,成交客户主要为首次开盘之前定存却没有选到房的客户。优惠同首次开盘。
l 10月27日再次加推33#楼,本次采用的是现场加推,另外也销售上周31#楼剩余房源,此次推出136套房源,去化40套左右,去化率不到3成。折后均价7500元/㎡左右。本次加推为最后一栋高层,下次加推时间预计为11月底。
(二)保利罗兰香谷
1、基本信息:
项目位置 |
东方大道与发展大道交汇处 |
建筑类型 |
高层 洋房 别墅 |
开发商 |
宜昌金夷置业有限公司 |
交房时间 |
2020年 |
建筑面积 |
13.6方方 |
总户数 |
724户 |
容积率/绿化率 |
1.40/38% |
层高 |
2.9米 |
装修状况 |
毛坯 |
物管公司 |
保利(武汉)物业管理有限公司 |
主要户型 |
3+2+2 |
物业费 |
待定 |
价格 |
预计7000元/㎡ |
目前销售动态 |
圈存蓄客中 |
产品面积段 |
105-125㎡ |
折扣及优惠 |
待定 |
2、目前营销动态:
l 产品为毛坯房,5栋高层,3栋洋房及别墅群。目前认筹中,中国农业银行定存1万,可享受开盘优惠。预计年底开盘,预计毛坯价格7000-7500元㎡。
 
l 首推1栋32层的高层以及2栋洋房,高层2梯4户,共128套。中间2户为105㎡,边套2户为125㎡,各占比50%。洋房有115㎡和125㎡两种户型,共7层,洋房首推户型125㎡。
l 后期有4栋28-34层的高层以及别墅。高层户型中套为115㎡,边套为125㎡。目前客户认筹中,预计12月开盘。
(三)金科集美阳光
1、基本信息:
项目位置 |
夷陵区发展大道与晨光路交汇处 |
建筑类型 |
高层住宅 |
开发商 |
金科集团 |
交房时间 |
2020年 |
建筑面积/占地面积 |
6方方/万方 |
楼栋总数/总户数 |
4栋/337户 |
容积率/绿化率 |
2.40/31.60% |
层高 |
2.9米 |
装修状况 |
精装 |
物管公司 |
金科物业服务集团有限公司 |
主要户型 |
3+2+2 |
物业费 |
元/㎡/月 |
价格 |
待定 |
目前销售动态 |
蓄客期 |
产品面积段 |
108-125㎡ |
折扣及优惠 |
待定 |
2、目前营销动态:
l 小区内规划高层与SOHO共5栋,以及商业。10月13日开放营销中心。预计11月将开放样板间,年底12月将首次开盘。首开1#与4#楼高层,共168套。商业与住宅同步开放。
 
l 楼栋为2梯4户,1#、2#与4#楼均为21层,3#楼22层。只有125㎡与108㎡两种户型,各占比50%。
l 项目具有独特山体风光,步行需搭乘2部观光电梯上行之后再达到住宅楼下。住宅左右两套之间有连廊设计,确保中套无遮挡。
第五部分 媒体监测
一、搜房网
本月在搜房网投放广告的主要有东湖雅居、空港城、伍领江湖、保利香槟国际、保利罗兰香谷、万科理想城、东都国际、中南福邸、均瑶御景天地以及天宸府。在搜房网上投放广告的项目数量最多。






二、合家网
本月在合家网投放广告的有弘洋·卢浮公馆、山水华庭、东都国际、弘洋·拉菲庄园、东馨府、金亚5号2期、空港城。





三、大楚网
本月在大楚网投放广告的有星光天地、弘洋·拉菲小镇、中核·半岛城邦。



10月是第四季度的开始,由于工程进度及时跟上以及取得预售证,越到年底新入市及开盘的项目较相对多,广告投放宣传也随之增多。
武汉正邦兴业地产顾问有限公司
2018年11月4日
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