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2018年9月宜昌房地产市场月报
发布时间:1/15/2019 5:44:50 PM 浏览:66
   

特别提醒

 

数据采集时间说明

本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为2018年91日-30日;

本文内市场供应数据采集日期为2018年91日-30日;

本文内市场销售数据采集日期为2018年91日-30日;

本文内土地市场新增数据采集日期为2018年9月全月数据;

本文内土地市场成交数据采集日期为2018年91日-30日;

本文内媒体登录数据采集日期为2018年91日-30日。

 

版权说明

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版权由武汉正邦兴业地产顾问有限公司所有。

 

本报告数据说明:

1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的,均为建筑面积

2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的,均为建筑面积价格

3、本报告中批准预售、成交数据均来自宜昌房地产交易网站;土地数据来自宜昌市国土资源局网站。

 

 

 

 

 

 

 

第一部分   楼市政策分析

 

1、各地房地产调控持续,公积金政策、共有产权政策、租赁政策成为各地调控的重点。

北京调整公积金贷款政策,“认房又认贷”,实行贷款额度与缴存年限挂钩,每缴存1年可贷10万元,最高可贷120万元。广州发布公积金新政征求意见,缴存基数微调、违规提取将被禁用5年。

各地增加住房有效供给。西安推出共有产权住房 3年内计划建设15万套。面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。长沙出台住房租赁新政,提出到2022年新增各类租赁住房不少于500万平方米。广东发布推进共有产权住房发展征求意见稿,要求不满5年的不得转让。

哈尔滨规定待售商品房售价不得高于已售商品房的价格。西宁开展房地产市场专项整治行动。武汉进一步规范刚需无房家庭选房规则。海南实施整治违法用地与土地供给增减挂钩机制。

 

2、湖北利川:未经批准,不得向外地户籍人口销售住房

在商品房开发方面,利川市发布通告规定,在城市规划区和苏马荡省级生态旅游示范区外,未经市人民政府批准,不得向非该市户籍人口销售商品房和二手房。在城市规划区和苏马荡省级生态旅游示范区内开发的商品房,单户建筑面积不得低于70平方米。苏马荡省级生态旅游示范区内新建商品住宅容积率不得超过3.0,必须按10%的比例建设商业、文体、医疗、教育、物业、社区服务等功能用房。

 

3、新增建设用地计划将实行增存挂钩

近期,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》(以下简称《通知》),提出要大力推进土地利用计划“增存挂钩”。各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划,要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。

《通知》指出,要明确各地区处置批而未供和闲置土地具体任务和奖惩要求,对两项任务均完成的省份,国家安排下一年度计划时,将在因素法测算结果基础上,再奖励10%新增建设用地计划指标;任一项任务未完成的,核减20%新增建设用地计划指标。

 

4、民法典分编草案要点:住宅建设用地使用权到期自动续期

针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,民法典物权编草案对此作出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求,保护承租人利益,草案增加了住房承租人的优先承租权制度。此外,还规定了电、水、气、热力供应人以及公共承运人对社会公众的强制缔约义务,完善了格式条款制度。

 

5、宜昌二手房示范合同正式发布 15家经纪机构承诺诚信服务

9月26日,宜昌二手房交易经纪服务系列合同示范文本发布会圆满落幕,为保护房地产交易当事人合法权益,历时数月精心编制二手房交易相关合同示范文本,供房地产经纪机构、房地产交易当事人签订合同时使用。

本次发布的合同示范文本主要包含四项内容:宜昌市房屋出售经纪服务合同、宜昌市房屋购买经纪服务合同、宜昌市二手房买卖居间服务合同、宜昌市二手房交易代办服务合同。合同内容详尽、条款清晰,有助于规范房地产经纪服务行为、有效维护房地产市场秩序。

 

 

 

第二部分   土地市场分析

一、9月土地市场情况

     

9月宜昌土地市场有所回升,成交面积环比上涨20%,供应面积环比上涨55%,成交金额环比上涨75%

 

二、土地供应情况

本月土地供应5宗,其中猇亭区3宗、夷陵区2宗,供应面积约合19.59万方。

9月宜昌土地供应

公示时间

地块编号

地块位置

土地面积(

出让用途

9.12

夷G[2018]25号

东城实验区郭家湾村

34546.43

工业

9.12

夷G[2018]26号

乐天溪镇朱家湾村

2142.15

住宅

9.25

夷G[2018]27号

东城实验区梅子垭村

49266.24

商住

9.25

宜土网挂(2018)30

猇亭区逢桥路

26709.65

工业

9.25

宜土网挂(2018)31

猇亭区先锋一路

83287.51

工业

 

从区域来看,此次供应猇亭区3宗占据56%,夷陵区2宗,占44%。目前夷陵和猇亭两区都在大力发展之中空闲土地较多,土地供应也在向夷陵和猇亭倾斜。随着品牌房企的不断入驻,预计10月土拍区域又将集中在东城试验区。

        

从供应性质来看,有工业用地、住宅用地、商住两用地,猇亭的两宗土地都与工业用地挂钩,夷陵区三宗地块性质各不相同,并且三宗地块都位于东城试验区

        

 

三、土地成交情况

2018年9月宜昌共有9宗土地成功出让,成交总面积约31万㎡,成交总金额约11亿元其中1宗位于西陵区,2宗位于夷陵区,3宗位于猇亭区。成交量、面积及金额环比均大幅上涨

 

    

9月宜昌土地成交

公示时间

地块编号

地块位置

土地面积(

出让用途

竞得人

成交价(万元)

9.10

夷G[2018]18号

夷陵区龙泉镇钟家畈村

23328.7

工业

湖北广盛装配式建筑有限公司

201

9.10

夷G[2018]19号

夷陵区龙泉镇钟家畈村

41021.1

工业

湖北广盛建筑产业化科技有限公司

350

9.10

夷G[2018]20号

夷陵区鸦鹊岭镇童畈村

7786.52

工业

宜昌雅田生态农业开发有限公司

67

9.10

夷G[2018]21号

夷陵区鸦鹊岭镇梅林村

16702.5

住宅

宜昌骏焱置业有限公司

1230

9.10

夷G[2018]22号

夷陵区分乡镇百里荒村

5045.37

商服

宜昌百里荒生态农业旅游开发有限公司

194

9.10

夷G[2018]23号

东城实验区郭家湾村

15283.38

住宅

宜昌锦澜置业有限公司

9470

9.10

夷G[2018]24号

东城实验区梅子垭村

146962.2

住宅

湖北夷陵经济发展集团有限公司

98156

9.20

宜土网挂(2018)26

猇亭区车站路

34688.63

工业

宜昌佐尔汽车科技有限公司

1003

9.20

宜土网挂(2018)27

猇亭区车站路

18646.63

工业

宜昌金酉汽车零部件产业园发展有限公司

539

 

 

从区域来看本月仅仅只有夷陵区和猇亭区两个区有土地成交,其中夷陵区成交占据83%,独占鳌头,猇亭区成交占据17%从区域具体位置来看,猇亭区成交集中在车站路,而夷陵区成交集中在东城试验区,还包括龙泉、鸦鹊岭、百里荒等地

       

从土地成交详情来看,主要分三类分别是工业用地、住宅用地、商服用地,其中工业用地5宗,面积占比40%住宅用地3宗,面积占比58%商服用地1宗,面积占比2%而这之中猇亭区的全部为工业用地,夷陵用地性质则多样化

         

9月份土地成交最值得注意的就是东城实验片区的两块住宅用地,夷G[2018]23号地块与夷G[2018]24号地块。

G[2018]24号地块位于东城试验区梅子垭村湖北夷陵经济发展集团有限公司总价9.8156亿元成功竞得折合楼面价2226元/㎡,土地溢价率0.5%。该地块面积为146962.18㎡(约合14.69万方),同样也为住宅用地,容积率为3.0,绿化率30%

G[2018]23号地块位于东城试验区郭家湾村,被宜昌锦澜置业有限公司总价9470万元成功竞得,折合楼面价2816元/㎡,土地溢价率3.27%。该地块面积为15283.38㎡(约合1.53万方),为住宅用地,容积率2.2绿化率35%,此次联投继续加码郭家湾,继续扩大东城实验片区楼市市场

 

 

四、小结

尽管9月宜昌楼市成交呈现下滑态势,但是土地市场却十分火热。本月土地挂牌或拍卖的供应量锐减,但成交量大增。由于目前西陵区、伍家区都处于土地缺货状态,供地主要集中在夷陵区和开发区,并且这两个区域板块多是住宅用地,尤其是夷陵区已有多家一线品牌房企在此拿地。值得关注的是本月宜昌锦澜置业高价竞得郭家湾地块之后,未来郭家湾区域将迎来联投的新项目。

 

 

 

部分   楼市现状分析

一、9月宜昌楼市成交情况

9月宜昌住宅成交848套,环比下跌37%,同比下跌73%本月是2018年以来成交量最低的一个月,目前整个宜昌楼市处在严厉整顿时期,由于政策的调控,开发商们更加谨慎加推,购房者也理性选房,同时宜昌市政府严控预售证的发放,导致大批楼盘无法拿到预售证,货量不足使得成交冷淡,让传统的旺金九没有出现以往的火爆场面。

9月宜昌住宅成交量

区域

成交套数(套)

成交面积(

西陵区

134

14180.52

伍家区

325

37773.57

点军区

179

17124.67

夷陵区

179

20952.92

猇亭区

2

195.28

开发区

29

3665.86

总计

848

93892.82

时间

成交套数(套)

成交面积(

2018年8月

1345

158634.43

2018年9月

848

93892.82

2017年9月

3190

342269.62

环比

-37%

-41%

同比

-73%

-73%

 

据统计,宜昌2018年9月宜昌商品房网签总计848套,日均28套,成交面积93892.82平米成交量比上月减少497套,环比下跌37%,同比去年9月减少2342套,同比下跌73%成交面积环比减少64741.61平米,环比跌幅41%,同比减少248376.8平米,同比跌幅73%。

           

9月成交区域中西陵区和点军区成交环比呈上涨趋势点军区179套环比上涨两倍多,与智禧湾上月加推和安置房江南时代的成交紧密相关;西陵区本月成交134套,较上月多增3套,成交平缓

             

  从区域成交量来看,本月伍家区成交325套登榜首,较上月环比下滑64%其次是夷陵区179套环比下降14%开发区29套环比下降27%伍家区夷陵区楼盘存量、成交量方面继续担当主力,这两个区也是目前楼市比较活跃的区域,但是由于拿证难和新项目入市节奏慢缓,导致购房者的观望情绪产生,因此对两大区域的成交也有一定影响

三、全市在售项目销售排名

本月宜昌楼市整体不如预期火热,从在售项目来看,除去安置房项目,本月销售最好的项目是智禧湾98套位居第一;其次是碧桂园凤凰城以成交62套位居第二位;恒大名都和清江润城分别成交46套位居第三。从表中看出,排名前十中最后一位的均瑶御景天地在本月仅成交18套,可以想象前十以外的项目在本月的成交可谓惨淡。

 

 

 

部分   重点楼盘概况

9月开盘回顾

9月份夷陵区有3个项目加推,伍家区有2个项目加推,共计推出房源928开盘时间集中分布在中下旬。其中家旺朗月半岛和恒大华府均为新盘首次开盘,清江月亮湾、钓鱼台2号和银河东湖雅居为老盘推新。

9月宜昌新房开盘一览

时间

区域

楼盘

楼栋

套数(套)

均价(元/㎡)

9.15

夷陵区

朗月半岛

5#楼

117

7100

9.22

伍家区

恒大华府

4#、6#、7#、8#、9#楼

318

15000

9.28

伍家区

清江月亮湾

高层20#楼、洋房2#楼

161

高层8600

9.29

夷陵区

钓鱼台2号

22#楼

128

7200

9.30

夷陵区

银河东湖雅居

6#、9#楼

204

6968

从产品来看,除了清江月亮湾推出的有洋房外,其他几个项目推出的均为高层,以中、大户型为主,其中又以三房居多,本月无两房产品入市。推出的房源品类齐全,大平层、高层、小高层、洋房产品均有涵盖。

从价格来看,夷陵区开盘楼盘均价都在七千左右,伍家区均价在八千到一万五之间不同产品之间价格相差较大。开盘以常规优惠为主,例如恒大华府认筹金5万可享开盘优惠98折,全款分期付款毛坯首付5%,精装首付20%。

二、夷陵区在售楼盘动态

序号

名称

均价(元/

装修情况

目前动态

1

恒大名都

8500

精装

在售13#、17#、18#楼高层,共推出约260套,面积98-140之间,目前处于平销期,少量剩余。一口价无优惠。

2

万科理想城

预计8500

精装

9.22样板间开放。预计十月开盘,首推高层1栋,洋房1栋,预计均价8500元/(含装修1500元/)。8月25日开始办理银行冻结2万开盘时可享受99折,共100个认筹名额,日均办理6个。

3

碧桂园城央壹品

8800

精装

在售7#楼高层及8#楼洋房,共计174套,销售均价8800元/带装修,面积105-225之间。无折扣,但是会根据首付款比例进行折扣优惠, 4成以上会多一个点的折扣,依次类推。现立即认购普通房源享99折,送两年物业费。前300名认购,即送车位70年使用权。

4

钓鱼台2号

7200

毛坯

9月29日加推22#楼,共256套,104、114、118三个户型,当天去化60多套,整体均价7200元/,无优惠。另有少量125、127洋房在售。

5

银河东湖雅居

6920

毛坯

9月30日推出6#、9#楼,面积104—115,共计204套,均价6920元/,去化约56套,无优惠。目前剩余房源销售中。

6

碧桂园云廷

待定

待定

外展开放中,目前处于形象宣传期。

7

联投银河公园

待定

待定

水悦城外展点开放。9月26日举办游轮嘉年华暨联投城市级作品案名发布会。

8

保利罗兰香谷

待定

毛坯

围挡已出街,预计十一月营销中心开放。

9

保利香槟国际

待定

待定

城市展厅开放,预计十一月营销中心开放。

10

经发金亚5号

待定

毛坯

二期预计年底加推,户型区间92-138㎡,目前办理VIP立享3000元优惠。

11

金科集美阳光

待定

待定

 

 

三、重点楼盘

(一)万科理想城

1、基本信息:

项目位置

东城大道与东方大道交汇处

建筑类型

15栋花园洋房;25栋高层

开发商

宜昌宏立程房地产开发有限公司

交房时间

2020年

建筑面积/占地面积

49方方/18万方

楼栋总数/总户数

40栋/3778户

容积率/绿化率

2.40 /35%

层高

2.9米

装修状况

1500元/装修

物管公司

万科物业

主要户型

3+2+2

物业费

1.7元//月

价格

预计8500元/

目前销售动态

蓄客

产品面积段

96-141

折扣及优惠

冻结2万享开盘优惠

2、目前营销动态:

l 9.22样板间开放,装修标准1500元/㎡。

     

l 预计十月开盘,首推面积96㎡与116㎡的高层1栋,96㎡与116㎡两种户型各占比50%,共135套,133㎡的洋房1栋,预计均价8500元/㎡。

l 8月25日开始办理银行冻结2万开盘时可享受99折,共100个认筹名额,日均办理6个。

l 原计划首开推出4栋高层及2栋洋房,但是周边一线品牌房企聚集围拢,客户分流严重,同时根据目前市场竞争行情与项目现场情况来看,一次性推出五六百套房源,恐市场难以消化。

 

(二)银河东湖雅居

1、基本信息:

项目位置

锦江大道和吉祥路交汇处

建筑类型

板楼 高层 洋房

开发商

湖北银太置业有限责任公司

交房时间

2020年

建筑面积/占地面积

25.6方方/7.4万方

楼栋总数/总户数

16栋/1700户

容积率/绿化率

2.38/38%

层高

2.8米

装修状况

毛坯

物管公司

银泉物业

主要户型

3+2+2

物业费

1.3元/㎡/月

价格

均价7000元/㎡

目前销售动态

6#、9#楼待推

产品面积段

104-115㎡

折扣及优惠

2、目前营销动态:

l 2#、4#、7#、10#售罄,9月30日推出6#33F、9#楼18F,面积104—115㎡,两梯四户共计204套,均价6920元/㎡,无优惠。

       

l 截止到开盘前共定存约103组,日均来访4组,开盘当天现场到访约75组,认购约56套,去化率27%。

l 清水样板间未开,1—10#楼为毛坯,后期推出产品均为装修房。

l 从前期蓄客情况来看,在周边竞品众多的情势下,该项目的来访与认筹情况算是一般,地理位置与毛坯房的总价低是其优势。但是开盘去化并不是很理想,还是有一小部分客户在当天进入现场之后并未认购,其中一个原因是开盘价格公示之后与客户心理存在落差。

 

 

部分   媒体监测

一、搜房网

本月在搜房网投放广告的主要有东湖雅居、恒大名都、万科理想城、保利香槟国际以及保利三个盘的宣传广告。从数量及频率上看,目前搜房网是楼盘主要选择的线上广告投放渠道。

 

 

二、搜狐焦点网

本月搜狐焦点只有金科集美阳光和弘洋卢浮公馆投放广告。

 

三、合家网

本月在合家网投放广告的有鑫源夷北香城、保利和清江月亮湾。

 

由于本月只有若干楼盘开盘,因此投放广告的项目数量不多,而且需要投放广告的多是即将要推盘的项目进行集中宣传造势。同时因为广告法的严管,以及各渠道的收效差异,房企在投放广告时也是更加慎重选择。

 

 

 

 

 

武汉正邦兴业地产顾问有限公司

2018年10月8日

 

 
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