2016年,宜昌市城区(含夷陵区)全年新增土地113宗,新增土地面积384万平方米,与2015年相比下滑26%。其中48宗用于房地产开发,总面积261.45万平方米。

2.2 新增土地对比分析

从新增供应量对比图可以看出,2016年宜昌城区土地新增供应量变化波动较大,但总量明显低于2015年。土地供应最高峰在7月,达到93.8万平方米,占
到全年供应的24.4%,主要为点军区五龙片区商住用地集中挂牌,放量达61.11万方;第二高峰为5月,达76.7万平方米,占到全年供应的19.9%,主要为高新区及猇亭区工业用地的集中放量。2016年相比于去年各月出让面积均有明显波动,整体供应量多数大幅度下滑,说明政府在土地供应层面深入执行去库存的战略思想。
2016年宜昌市土地新增供应分布,点军区新增土地面积最大,达168.92万平方米,占总供应量的43.99%;其次为开发区,新增土地供应面积56.14万平方米,占供应总量的14.62%;点军区出让土地主要以商服及住宅用地为主,开发区则主要以工业用地为主。
西陵区、伍家岗区、夷陵区及猇亭区新增土地面积分别为10.89、45.86 、50.60、51.59万平方米,分别占总供应量的2.83%、11.94%、13.18%、13.44%,其中西陵区、伍家区成交地块以商住用地为主,夷陵区主要为工业和商服用地,猇亭区则主要为商业用地。
图3:土地供应区域分析图

2.4 新增土地价格分析
2016年,宜昌市城区土地挂牌价格如下图所示,其中伍家区、西陵区及点军区挂牌价格分别为192、144、120万元/亩,位于前三位。但西陵区和伍家区挂牌价格较去年有较大幅度回落,其它区域价格则基本持平。
2016年,宜昌市城区(含夷陵区)全年成交土地89宗,成交数量较2015年增长32.3%;成交土地面积348.75万平方米,成交面积与2015年相比下降31.33%。(新增土地明细详见附件三)
从成交数量对比图可以看出,2016年宜昌城区土地成交数量上远大于2015年,在8月达到最高,共计15宗。

成交面积在八月达到最高峰,从下图较易看出2016年下半年相比去年成交面积有大幅提升,主要表现在9-12月,同比涨幅最大的是11月,成交面积为59.6万平方米。一方面上半年政府供地不多,另外一方面,市场库存量大,开发商拿地信心不足。

3.3 土地成交区域分析
从成交区域上分析来看,西陵区、夷陵区、猇亭区与去年基本持平,开发区成交量53.65万平方米,同比下滑68.5%;点军区则在2016年表现出新的优势,完成土地成交量166.42万方,同比增长303.9%,成交区域主要集中在五龙片区,其中多数为国土投对于土地储备拿地。
2016年宜昌土地成交平均价格为102万元/亩,与2015年基本持平,土地成家价格在10月达到峰值,为373万元/亩,主要为【宜土网挂(2016)52号】夷陵大道与中南路交汇处地块拉高本月均价,此地块为湖北天盟投资集团有限公司竞得。
☆ 新增土地供应量下滑,商住用地新增量占比有所上升
2012年宜昌土地市场活跃,2016年,宜昌市城区(含夷陵区)全年新增土地113宗,新增土地面积384万平方米,与2015年相比下滑26%。其中48宗用于房地产开发,总面积261.45万平方米,占比上涨13.2%。
☆ 楼市升温,但土地成交量有所下跌
2016年楼市上半年延续了2015年去库存的主基调,政府供地积极性不高,虽然下半年加大供应力度,但收效不明显。2016年,宜昌市城区(含夷陵区)全年成交土地89宗,成交土地面积达348.75万平方米,成交面积与2015年相比下降31.33%。
☆ 土地市场平淡,优质地块溢价成交
土地市场整体较为平淡,在去库存压力下,政府减缓供应速度的同时,对于扑朔迷离的市场环境,开发商也日渐谨慎,交易量均不及往年。2016年以来宜昌城区土地供地113宗,成交89宗,其中31宗溢价成交,溢价成交率36%,优质地块溢价程度较高,受客户青睐。
1.1 概述
2016,宜昌楼市可谓是跌宕起伏,在二胎放宽等相关政策落实后,春节之后市场逐渐复苏,从降首付降契税到6月出台公积金“黄金7条”,各项利好政策刺激下,购房者纷纷蠢蠢欲动;正当欣喜之余,全国全面限购限贷,一线城市市场需求结构调整,购房者回归
理性,三四线城市从中受益,迎来新的机遇,市场逐渐活跃。
1.2 2016年宜昌主要在售楼盘动态
☆1月,宜昌楼市热闹非凡,首先是元旦期间伴随着碧桂园第二季彩色泡泡健康跑,恒大帝景宜昌特产展销年货节活动吹响新一年的楼市号角;同日
² 新华广场营销中心开放,中建·宜昌之星A区首批主体结构封顶;紧接着中兴广场中央公馆1月9日开盘,天域水岸1月10日开盘,江南星城1月15日交房,江南生态新城(URD)1月18日外展中心开放,拉菲小镇5号楼1月20日加推,为2016年楼市开启良好的开端;当然活动方面还包括恒大绿洲1月9日举办传统民俗文化节,恒大帝景包饺子、冰糖葫芦展,第十届西陵庙会,宏峰·上上城垂直马拉松比赛等系列活动;
☆ 2月,本月正值农历春节假期,各项目无开盘加推动作,主要以亮相展示及活动答谢为主,包括恒大帝景“欢乐嘉年华,邀您过大年”、 “浪漫情人节,巧克力DIY”活动; 20日,宜化•新天地元宵感恩狂欢、恒大绿洲新老业主同庆佳节共闹元宵及5期新品面世暨业主答谢会,宜化•巴黎香颂元宵喜乐汇活动;当然除了这些活动,还有23日恒大帝景营销中心搬迁至i+公馆;27日,碧桂园•御园城市展厅亮相、香樟里营销中心开放;
☆ 3月,本月仅弘洋拉菲小镇5号楼加推;宜化巴黎香颂2期别墅启动认筹; 5日,中建•宜城春晓开展“美甲沙龙DIY”活动; 19日,恒大绿洲万国蝴蝶展对外开放,同日宜化•香墅样板间开放及韩国女团4X见面会启幕; 26日,国宾壹号二期举行封顶仪式及百鸟展活动;26日,清江•月亮湾开展春季游园汇;另外,山水华庭一期15日交房;
☆ 4月,恒大帝景御龙湾13号楼23日开盘;9日,中建•宜昌之星萌宠主题展及亲子活动;23日,碧桂园御园样板区开放;28日,宜化•巴黎香颂劳斯莱斯试驾会举办;
☆ 5月,位于点军新区的碧桂园御园选择在五一黄金周首日开盘;同日,作为宜昌本土龙头房企清江集团举办三盘联动五一狂欢活动;11日,中建•宜昌之星举办“情系农民工慰问演出”活动;15日,宜化•巴黎香颂举行“风情美食节暨三期臻品启幕”活动;19日,宜化•新天地举办啤酒龙虾节;22日点军新秀,花径美邻外展开放;28日中建宜昌之星商铺启动认筹;
☆ 6月,本月仅城东新华广场18日开盘;其它方面,8日,城中半岛二期样板间开放;9日,恒大帝景宜昌首届国际梦幻灯光秀活动;江南URD本月17日在游轮上举行“下一代城市”启幕发布会,彰显其生态与居住相融合的开发理念;国宾壹号二期26日新品发布会;
☆ 7月,恒大帝景i+公馆7月2日开盘;7月2-3日,宜昌碧桂园“清凉夏日•烧烤电影狂欢节”;7月15日,恒大山水城营销中心开放暨产品发布会;7月22日,恒大山水城“玛雅水世界•狂欢嘉年华”;恒和香樟里1、2号楼7月23日开盘;7月30日,宜昌碧桂园萤火虫之夜;中兴广场九号公馆7月31日开盘;
☆ 8月,恒大帝景3期8月6日加推,为8月宜昌楼市打开了良好开端; 8月13日,马克公寓中环广场外展点开放,青春活力的精装住区瞬间刷遍宜昌朋友圈;8月20日,恒大山水成宜昌首届国际极地冰雪节;8月25日金亚5号认筹2千享1万;8月27日江南URD公益健步走活动;美联•御峰8月28日开盘;8月29日马克公寓水悦城外展点开放;8月,正值农历七夕,许多楼盘针对这个节日推出相应的促销活动, 如宜化•新天地、宜化•巴黎香颂浓情七夕、鹊桥浪漫之约等活动;
☆ 9月,共有2个项目开盘,包括1个纯新盘,1个老盘加推。恒大山水城9月25日开盘,这也是恒大集团继绿洲、帝景之后,再次选择伍家区的新品;江山多娇5期5、6、7号楼启动认筹,天玺二期30、31号楼则选择在金九期间启动认筹;
☆ 10月,楼市新盘放量有所放缓,山水华庭二期交房入住,10月22日,江南URD那溪谷别墅开盘,10月26日福久源大厦封顶;
☆ 11月,迎来了开盘放量小高峰,保利时代11月13日开盘;江山多娇5期5、6、7号楼1月15日开盘;恒大帝景i+公馆样板间开放,爱GO淘房节启幕;中建宜昌之星11月26日首届业主生日宴启幕;东南岸3号楼启动认购;清江月亮湾双11洋房加推;天玺2期11月20日开盘;
☆ 12月,本月宜昌可谓热闹非凡,秒杀、答谢、开盘、交房,12日恒大山水城限时秒杀特价房,12月17日马克公寓开盘,12月17日中建宜昌之星C区启动认筹,12月18日东南岸开盘,12月19日,保利时代有“橙”有意派礼活动,12月24日,俄罗斯风情圣诞之夜暨江南URD业主答谢会,宜化巴黎香颂一期1—5号楼,12月31日全线交房,12月31日宜化新天地四期31#—34#迎来交房,恒大帝景12月31日交房,2016年12月29日,恒大绿洲33-36号楼正式交房,12月26日拉菲小镇6#7#8#交房;
2.1 成交概述
在经历了略显平淡的2015年,年初的宜昌市场似乎延续了去年憔悴的姿态,之后在一系列的利好政策刺激下,年中市场略有起色,似有升温之势,然而金九之后势头表现更为强劲,一次次刷新成交记录,尤为引人瞩目与欣喜,最终实现完美落幕。
2016年1-12月,宜昌市城区住宅共计成交27966套,同比增加6909套,涨幅32.8%;成交面积314.06万㎡,同比增加78.96万㎡,涨幅为33.6%;
2.2 各区域成交量分析
2016年,伍家区住宅成交13843套,再一次成为区域成交老大。其次是夷陵区,全年成交5394套,位居第二!西陵开发区全年成交3427套,位列第三!西陵区与点军区其头并进,成交量相差不大。
伍家区新增楼盘众多,多年来都是宜昌楼市领头羊,随着城东公园,夷陵中学新校区、众创求索中心、宜昌市规划展览馆、求雨台公园、伍家岗大桥,峡州大道以及中建宜昌之星配套日益完善,区域价值迅速崛起,绿地、恒大及碧桂园纷纷入驻东站片区,也给区域的发展注入新的活力。
西陵开发区今年也表现火热,在老城区房价高压态势之下,西陵开发区的地段及价格魅力充分的显现出来,不论是空间还是时间上都具备着巨大发展潜力,对于钟爱老城的置业者来说,无非是一件大喜之事,既享受齐全配套,又享受相对较实惠的价格,是当之无愧的潜力股。
同比2015年,五大片区成交上涨,其中伍家区增量最大,同比增加3873套,涨幅 38.8%;西陵开发区环比增幅最大,
比增加3873套,涨幅 38.8%;西陵开发区环比增幅最大,同比增加1953套,涨幅高达132.49%。
此外,西陵区、夷陵区及夷陵开发区成交量也有不同程度上涨。
2.3 各区域成交价格分析
同比2015年,各片区价格并未出现大幅度变动,西陵区、伍家区宜昌开发区等均出现不同程度增长,值得注意的是点军区均价整体出现跳跃性增长,涨幅达1000元/㎡以上,主要为碧桂园御园洋房、大平层、别墅及江南URD别墅拉高片区均价。
2.4 各月成交量分析
2016年年初,去库存还是楼市主基调,从中央到地方也是一系列利好政策出台,但是上半年并没有实质性效果,宜昌也同步出台了公积金“黄金七条”,个人可缴存公积金并办理放贷,异地互贷、父母子女互贷、首付下调等,最终在9月出现爆发性增长,全国楼市政策也是由松变紧,四季度成交量一度处于历史高位,实现完美落幕,
从成交总量及走势来看,2016年宜昌楼市交了一份较为喜人的答卷,不仅在去库存方面表现突出,同时在年底实现量价齐升的双丰收,也为2017年的良好开端打下坚实的基础。自3月起,每月成交量都高于去年,且呈上升趋势,四季度更是成绩傲人,成交1.39万套,约占全年成交量的一半。
2.5 各月成交价格分析
回顾2016年宜昌房价整体表现较为平稳,整体都高于2015年平均水平,年中去库存期间曾出现走低趋势,下半年在宽松的市场环境下,成交量实现爆发性增长,成交均价出现明显抬头,最终稳定在较高水平(12月东辰心语还建房集中备案,拉低商品房整体均价,形成下挫表象)。值得注意的是,公积金政策的收紧,接下来信贷政策可能会进一步收紧,导致部分客户无法贷款,量价上涨的势头或许在2017年有所缓和,因此各开发商需谨慎应对,切记盲目跟风涨价,控制开发风险。
2016年地产项目投放报纸硬广整体投放量约449版次,日平均投放1.2版次,月平均投放37.4次;其中晚报投放量142次,占比31.6%,商报投放量260次,占比57.9%,日报投放量47次,占比10.5%。
图11:各楼盘本年度纸媒投放量对比图
各楼盘在宜昌市三大主流报纸媒体广告投放情况如下图所示,商报和晚报投放量占89.5%,日报投放量为10.5%。

五、宜昌楼市小结
2016年宜昌楼市经历了先松后紧,先冷后热的变化过程,去库存、降息、公积金放宽等一系列动作贯穿整个上半年;受楼市库存及去年行情影响,今年土地市场不及去年,呈现供求齐跌的局面,虽然年末土地市场一片火热,但也没能扭转全年供求下滑的趋势;商品房成交方面表现突出,全年一直保持稳定上涨的态势,特别是9月开始,一直保持成交高位,去化结果喜人,最终实现完美落幕。
纵观2016楼市走向,结合十三五发展契机,宜昌三环构架成型,轨道交
通建设稳步推进,势必给宜昌楼市发展带来更为广阔的发展机遇,也会为客户购买及置业宜昌增添强大的信心支撑,宜昌楼市将以新的姿态迎接新一轮的发展。我们相信,2017年宜昌楼市将稳步发展,越走越好。
武汉正邦兴业地产顾问有限公司
2017年1月