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2016年8月宜昌城区 房地产市场分析报告
发布时间:9/10/2016 9:35:38 AM 浏览:2040
   
 
特别提醒
 
数据采集时间说明
本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为2016年8月1日-31日;
本文内市场供应数据采集日期为2016年8月1日-31日;
本文内市场销售数据采集日期为2016年8月1日-31日;
本文内土地市场新增数据采集日期为2016年8月全月数据;
本文内土地市场成交数据采集日期为2016年8月1日-31日;
本文内媒体登录数据采集日期为2016年8月1日-31日。
 
版权说明
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本报告数据说明:
1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的,均为建筑面积;
2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的,均为建筑面积价格;

3、本报告中批准预售、成交数据均来自宜昌房地产交易网站;土地数据来自宜昌市国土资源局网站.

 

 

第一部分   楼市政策分析

一、本月楼市政策一览

1、住建部等七部门出台新规 加强房地产中介管理 首付贷违法违规
近日,针对房地产中介市场存在的一些问题,住建部、国家发改委、人民银行、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,履行监管职责,规范房地产中介市场秩序,维护群众合法权益。
主要内容包括:保证房地产中介机构发布的房源信息真实,实行房源信息核验制度;解决房地产中介机构收费不规范、不透明的问题;中介机构收费实行明码标价;保障房屋安全交易,中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务;规范房地产中介机构与金融机构业务合作;规范房地产中介机构协助当事人纳税;强化房地产中介机构管理,加强对房地产中介从业人员的管理。加强房地产中介行业信用体系建设,建立守信联合激励和失信联合惩戒制度,建立多部门联合监管机制等。
 
2发改委:鼓励商品房库存较大城市加大去库存力度
国家发改委8月初在官网发文表示:因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度,可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。另外,还将鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提高住房品质等方式消化库存。同时,针对一、二线住房供应紧张的城市,要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地价格快速上涨。
 
3、武汉: 9月1日起实行限贷,二套房首付比例提高至四成
31日晚间,中国人民银行武汉分行及中国银行业监督管理委员会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》,《通知》中指出,在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。武汉将于9月1日起实行限贷政策,成为近期继厦门之后又一个限贷二线城市。
 
政策解析:
为稳定房地产市场,热点二线重启限购, 南京、苏州、厦门和武汉等二线城市根据自身情况纷纷出台相关政策,其中厦门和苏州出台了限购政策,是今年以来较为严格的调控房地产市场的政策。
调控持续收紧,更多城市或将再启限购。当前全国库存结构呈现明显不均衡态势,城市分化加剧,部分热点城市均已出台调控收紧措施,包括限房价地价,增加供应等,但政策相对温和,房价涨幅仍处高位,土地市场依然呈现高热态势,投资投机需求未被根本性抑制。热点城市未来政策导向仍以收紧为主,供给端通过加大供给,严格预售管理制度,提高开发商土地出让金首付比例等,缓解供求矛盾,抑制土地市场过热现象,需求端通过收紧信贷政策,抑制投资投机需求,武汉等严控信贷,重回限购行列,未来会有更多的城市重启限贷限购模式。
 
 

二、楼市发展趋势分析

土地状况:
指标
推出面积
成交面积
出让金
楼面均价
溢价率
(万平方米)
(万平方米)
(亿元)
(元/平方米)
绝对量
7780
6328
3125
2661
61%
环比
2%
-8%
46%
45%
上升16个百分点
同比
-14%
-7%
106%
121%
上升48个百分点
 
◇供应情况:主要城市供地总量较上月略增,住宅用地增幅近两成,整体不及去年同期。
2016年8月,全国300城市共推出土地2226宗,环比增加4%,同比减少16%;推出土地面积7780万平方米,环比增加2%,同比减少14%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)592宗,环比增加8%,同比减少21%;推出土地面积2644万平方米,环比增加19%,同比减少8%。
 
◇成交情况:成交总量同环比均下降,但降幅均收窄,宅地交易较上月表现活跃。2016年8月,全国300个城市共成交土地1798宗,成交面积6328万平方米,环比减少8%,同比减少7%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)505宗,成交面积2342万平方米,环比增加14%,同比增加8%。
 
◇楼面均价:“地王潮”持续蔓延助推地价整体上涨,各线城市均飘红,南京苏州新政降温土拍。2016年8月,全国300个城市成交楼面均价为2661元/平方米,环比上涨45%,同比上涨121%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3780元/平方米,环比上涨12%,同比上涨90%。
 
房价情况:
本月监测的全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平米,环比上涨2.17%。从涨跌城市个数来看,68个城市环比上涨,29个城市环比下跌,3个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市增加2个,其中涨幅在1%以上的城市有36个,较上月增加7个;本月价格环比下跌的城市数量减少1个,其中跌幅在1%以上的城市有2个,与上月持平。同比来看,全国100城市(新建)住宅均价较去年同期上涨13.75%,涨幅较上月扩大1.36百分点。整体来看,8月楼市热度不减,百城住宅环比、同比涨幅均扩大,部分城市房价涨幅较大且主要集中在长三角、珠三角、环渤海三大城市圈。
 
 
 

三、本地楼市成交情况

1、宜昌城区住宅成交情况
 
 
 
 
 
2016年8月,宜昌市区住宅成交共计2049套,环比上涨11.3%,同比上涨40.15%;住宅成交共计230634.83㎡(约23万方),环比上涨10.2%,同比上涨42.34%;住宅成交金额共计129160.14万元(约13亿元),环比上涨11.33%,同比上涨49.7%。
 
 
2016年8月,从各区域成交情况来看,伍家区持续了热销势头,仍位居榜首,占全市成交量的50%,但与上月相比成交量未见上涨,保持平稳态势。猇亭区、宜昌开发区则呈下滑之势,分别下跌36.8 %和56.2 %;上涨最为明显的为西陵开发区,环涨65.4%。
在多个热点项目开盘加推和促销优惠的刺激下,8月宜昌楼市成交高度活跃,再创新高;
拉菲小镇、恒大帝景等项目新品加推,住宅库存量再次上升,截至8月31日已有23248套,按照目前的消化速度,去化周期大约12个月。
 
 
 
2、宜昌城区二手房成交情况
 
2016年8月,宜昌城区二手房成交926套,环比上涨7.8%,同比增长45.14%;成交面积9.4万方,环比上涨11.7%,同比增长59.7%;成交总额约3.1亿元,环比上涨14.9%,同比增长81.7%;成交均价为3295元/㎡,环比上涨2.8%,同比增长13.7%。总的来说,整体成交较为稳定,连续四月成交呈现小幅攀升态势。
从区域来看,西陵区成交388套,占比高达42%,位居第一;伍家区成交277套,占比30%,排名第二;夷陵区成交156套,占比17%,排名第三。
 
 
 

第二部分   土地市场分析

一、土地供应市场解析

1、土地供应情况
本月宜昌城区出让土地7宗,出让面积37.28万方,出让总额约8.15亿元。地块供应环比减少15宗,面积减少了65.07万方;同比增加了2宗,面积增加了27.4万方。
     
 
 
 
 
2、出让土地特征
从用地性质来看,本月出让土地7宗,均为住宅及商业用地,土地面积约37万方,预计未来放量约74万方(按容积率2.0预估)。
从区域来看,点军区4宗,西陵区2宗,伍家区1宗。本月出让地块绝大多数位于点军区,至喜大桥通车,磨基山森林公园改造、新一中及奥体中心落成,给点军区的发展注入新的活力,区域发展日新月异,土地价格也有所攀升。
 
3、本月出让的住宅及商业用地详情
【宜土网挂(2016)41号】地块,地块位于点军区山前路与奥体一路交汇处。出让用途为商服、住宅用地,出让面积为14642.87平方米(合21.96亩),容积率2.0;
【宜土网挂(2016)42号】地块,地块位于点军区山前路与桥边二路交汇处。出让用途为商服、住宅用地,出让面积为15551.00平方米(合23.33亩),容积率2.0;
【宜土网挂(2016)43号】地块,地块位于伍家岗区花溪路西侧。出让用途为商服、住宅、公共管理与公共服务,出让面积为39991.65平方米(合59.99亩),容积率2.6;
【宜土网挂(2016)44号】地块,地块位于点军区南站路与牌坊坡路交汇处。出让用途为住宅、商业用地,出让面积为51575.90平方米(合77.36亩),容积率1.8;
【宜土网挂(2016)45号】地块,地块位于点军区南站路与牌坊坡路交汇处。出让用途为住宅、商业用地,出让面积为142242.07平方米(合213.36亩),容积率1.8;
【宜土网挂(2016)46号】地块,地块位于西陵区城东大道与峡州大道交汇处。出让用途为商业用地,出让面积为19697.43平方米(合29.55亩),容积率2.5;
【宜土网挂(2016)47号】地块,地块位于西陵区城东大道与峡州大道交汇处。出让用途为商业、住宅用地,出让面积为89155.07平方米(合133.73亩),容积率2.5;
 
 

二、本月土地成交分析

1、土地成交情况
本月成交土地14宗,成交面积70.74万方,成交总额约13.76亿元,成交均价约117万元/亩。与上月相比,地块增加了11宗,面积增加了64.15万方,环比增加975%;与去年7月相比,地块减少了10宗,面积减少了64.14万方,同比下跌48% 。
 
 
2、成交土地特征
从用地性质来看,本月成交地块主要为商服及住宅用地;从区域来看,绝大多数均位于点军区。
 
 
 
 
3、土地市场成交走势
 
宜昌土地交易市场自去年11月至今年7月底以后一直低迷不振,将近大半年商住用地成交不足10宗,前期受楼市库存压力影响,一方面政府一再放缓供地步伐,在供应上少于往年同期;另一方面,楼市行情扑朔迷离,走向不明,此时拿地面临更大的风险,开发商更为谨慎。在价格上,本月也有大幅提升,商住用地的成交在一定程度拉高了均价水平,同时可以看到本月成交主要位于点军区,区内价格也持续走高,随着江南道路交通网的形成,区内将会更加快速的发展,也将是近年来开发商关注的热点区域。
 
 
 
 

第三部分   各区楼市表现

 
宜昌楼市主要动态
 
l 本月接受认筹的项目有:  
8月20日  天玺2期认筹5千抵3万;
8月20日  恒大山水城认筹1万享开盘85折;
8月25日  金亚5号认筹2千享1万;
8月27日  弘洋·拉菲小镇全新二期3#启动认筹;
 
l 本月开盘的项目有:
恒大帝景3期8月6日加推;
美联·御峰8月28日开盘;
 
l 主城区重点项目及行业相关动态:
8月5日   恒大山水城“玛雅嘉年华·音乐泼水节;
8月6日   宜化•新天地浓情七夕活动;
8月7日   宜化•巴黎香颂鹊桥浪漫之约活动;
8月13日  马克公寓中环广场外展点开放;
8月20日  恒大山水成宜昌首届国际极地冰雪节;
8月27日  江南URD公益健步走活动;
8月28日  恒大帝景感恩仲夏·业主生日会;
8月29日  马克公寓水悦城外展点开放。
 
 
 
 
 
 
 

2、区内新项目调查

□项目名称:恒大山水城
□地理位置:东山大道与花溪路交汇处(规划馆旁)
□开 发 商:宜昌楚天恒大房地产开发有限公司
□开发规模:项目占地面积17万㎡,总建筑面积约39万㎡,容积率2.30 绿化率35% ;
□规划要点:项目分两期开发,共19栋32-33层高层住宅。项目内规划有3000㎡双语幼儿园,2500㎡奢华皇家会所,还将打造5000㎡恒大影城
□主力户型:55㎡一房一卫   80㎡两房一卫   93㎡两房一卫
88㎡三房一卫   90㎡三房一卫   93㎡三房一卫   99㎡三房一卫
102㎡三房一卫  116㎡三房两卫  126㎡三房两卫
                88㎡/3室2厅1卫                                                         99㎡/3室2厅1卫
 
□项目动态:2016.7.2步行街接待中心开放,7.22-8.21现场营销中心“玛雅水世界狂欢嘉年华”活动,8.20宜昌首届冰雪节启幕,认筹1万享开盘85折同步启动,将于2016.9.25开盘;
□销售情况:本次一期首先面市是1#、2#、3#、6#、7#楼55-126平米户型,共1022套房源,目前认筹1万享开盘85折,预计均价6500-6800元/㎡;
□项目点评:项目位于伍家区新博物馆旁,周边目前几乎无任何配套设施,生活极为不便,且暂无公交直达,出行不便,但紧邻柏临河湿地公园,自然环境好,又有恒大品牌支撑,每周丰富的暖场活动及实效的拓客方式,项目一直备受关注。
 
 
 
 
2、区内新项目调查
□项目名称:马克公寓
□地理位置:开发区青岛路3号(宜昌市幼儿园旁)
□开 发 商:宜昌兴立置业有限公司
□开发规模:项目占地面积11037.54㎡,总建面47828.81㎡,住宅总户数410户,停车位320个,容积率3.5,绿地率30.5%;
□规划要点:3栋建筑围合而成,1#、2#号楼为30层2梯4户高层, 3#楼为28层2梯7户高层;
□主力户型:43㎡一房一卫  73-81㎡两房一卫   88㎡三房一卫  105-111㎡三房两卫
  
43㎡/1室1厅1卫              88㎡/3室2厅1卫            111㎡/3室2厅2卫
□项目动态:项目于2015年4月开工,2016.8.13中环咖啡主题外展中心开放,2016.8.29水悦城外展点开放,目前VIP青春护照免费申领中;
□项目点评:项目位于开发区宜昌市幼儿园旁,坐拥城心地段,交通便利,生活配套齐全,一站式15年全龄优质教育环绕,方正实用户型格局,拎包入住品质精装,项目具备强劲的市场竞争优势。
 
 
 
 
 
 
 
 
 

第四部分   媒体监测

 

一、纸媒投放情况  

1、项目投放情况
本月截止到31日,宜昌只有4个地产项目投放报纸广告,投放数量共计14篇(日报2篇、商报6篇、晚报6篇)。其中,恒大山水城投放7篇,主要宣传公开认筹信息;恒大帝景投放4篇,主要为其公园邸开盘造势预热;弘洋·拉菲小镇投放2篇,主要释放二期加推信息。
 
2、版面欣赏
 

二、网络媒体监测

1、搜房网
 
 
2、大楚网
本月在大楚网投放广告的主要有宏峰·上上城、新华广场、恒信·中央公园、春华·星运城、宜化·新天地、江南URD、城中半岛2期等楼盘。
 
 
3、新浪网
本月在新浪网投放广告的主要有宜化·巴黎香颂、天玺、宜化·新天地、弘洋·拉菲小镇、华鹏·梧桐邑、恒大山水城等楼盘。
 
 
本月网络媒体投放情况:搜房网7个,较上月增加1个;大楚网9个,较上月增加1个,环比增加12.5%;新浪网6个,较上月增加3个;本月在网络媒体投放广告最多的主要为宜化·巴黎香颂、宜化·新天地、恒大山水城等楼盘。
网络媒体最新动态为:恒大山水城释放认筹信息;城中半岛2期12#楼加推;梧桐邑3期41#加推。
 
 
  武汉正邦兴业地产顾问有限公司
2016年9月
 
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