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2016年7月宜昌城区 房地产市场分析报告
发布时间:8/11/2016 4:22:03 PM 浏览:1841
   
 
特别提醒
 
数据采集时间说明
本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为2016年7月1日-31日;
本文内市场供应数据采集日期为2016年7月1日-31日;
本文内市场销售数据采集日期为2016年7月1日-31日;
本文内土地市场新增数据采集日期为2016年7月全月数据;
本文内土地市场成交数据采集日期为2016年7月1日-31日;
本文内媒体登录数据采集日期为2016年7月1日-31日。
 
版权说明
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本报告数据说明:
1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的,均为建筑面积;
2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的,均为建筑面积价格;
3、本报告中批准预售、成交数据均来自宜昌房地产交易网站;土地数据来自宜昌市国土资源局网站。
 
 
 

  第一部分   楼市政策分析

一、本月楼市政策一览

1、抑制资产泡沫出重手 房地产再融资严禁买地及还贷

728日,证监会透露上市房企募集资金只能用于房地产建设,而不能用于拿地和偿还银行贷款。这是继上海、深圳、南京等地房地产调控政策收紧后的又一记重拳,对于依赖融资买地的房企来说,影响巨大。

通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,房企想从资本市场低成本补血变得困难。从供给侧改革的角度看,本应继续放宽再融资,但由于持续宽松政策下高杠杆增多,很多房企大规模融资,同时盲目拿地王,这都是此前中央提及的资产泡沫的表现。因此,政策收紧也是为了防范金融风险,尤其是防止地产行业泡沫的出现;从房企定向增发的主要用途来看,多数房企定增用于项目开发及偿还借款,再融资收紧,对于那些希望在下半年大规模扩张的房企来说,是一个利空消息,也可能会使部分房企降低姿态,加快推盘来回笼资金。土地市场在经历上半年的疯狂之后,下半年降温是大概率,特别是上半年地王频出的情况不会再出现。

2楼市调控因城施策 防止房价过快上涨

714日,国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会,透露下半年对楼市的调控将更注重因城施策,防止房价持续过快上涨。总体上看,当前房地产市场调控的主基调是去库存。下半年,针对市场分化的情况,有关部门将更注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市,根据当地市场情况,采取有效措施,化解房地产库存。同时,以满足居民合理住房需求为目标,以解决城镇新居民住房需求为主要出发点,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,以建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。

320余省鼓励农民买房去库存 山西支持开发商降价

自去年年底中央经济工作会议为房地产去库存定调以来,在因城施策方针下,半年多时间里,已有上海、重庆、江苏、浙江、山东、安徽、海南、山西等28个省区市开出去库存药方。供需两侧同时发力是各地去库存方案的总体思路。为释放买房人需求,各地通过减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、放宽公积金政策等举措让消费者获得更多实惠。虽方式、力度有所区别,但鼓励农民进城买房几乎成了各地去库存的标配 鼓励农民进城买房可以在一定程度上促进三四线城市房地产去库存,但有不少难点需要突破,如:买房时如何按揭贷款,买房后农民是否在城市就业,城市能否提供更多就业机会和培训机会等。明确提出鼓励开发商降价的地方不多,山西目前是唯一一例,对带头落实国家政策降低房价的开发商给予奖励,并协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。

  

政策解析:总体上看,当前房地产市场调控的主基调仍是去库存。再融资收紧,可能会使部分房企降低姿态,加快推盘来回笼资金。因城施策,对一线及部分二线城市,密切关注其库存下降情况,加大供应,防止房价快速上涨;对三四线商品房库存较大城市,采取有效措施化解房地产库存。鼓励农民进城买房几乎成了各地去库存的“标配”。

 

二、楼市发展趋势分析
 
土地状况:
指标
推出面积
成交面积
出让金
楼面均价
溢价率
(万平方米)
(万平方米)
(亿元)
(元/平方米)
绝对量
7347
5958
2057
2001
46%
环比
-30%
-25%
-15%
9%
-13%
同比
-19%
-23%
25%
66%
27%
 
◇供应情况:主要城市供地总量回落,同比降幅近两成,一线城市供地仍偏低。
2016年7月,全国300个城市共推出土地2083宗,推出土地面积7347万平方米,环比减少30%,同比减少19%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)530宗,推出土地面积2154万平方米,环比减少27%,同比减少19%。
◇成交情况:成交总量同环比双降,一线城市上涨,二三线城市均下滑。
2016年7月,全国300个城市共成交土地1573宗,成交面积5958万平方米,环比减少25%,同比减少23%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)432宗,成交面积1923万平方米,环比减少15%,同比减少9%。
◇楼面均价:主要城市楼面均价同环比上涨,长三角区域及中西部重点城市高价地频出。
2016年7月,全国300个城市成交楼面均价为2001元/平方米,环比上涨9%,同比上涨66%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3502元/平方米,环比下跌3%,同比上涨57%。
 
房价情况:
本月监测的全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平米,环比上涨1.63%。从涨跌城市个数来看价格环比上涨的有66个,较上月减少7个,其中,嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州涨幅相对较高,在4-5%之间;价格环比下跌的城市有30个,较上月增加8个,其中,海口和秦皇岛跌幅超过1%;有4个城市与上月持平同比来看,住宅均价较去年同期上涨12.39%。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22945元/平方米,环比上涨2.20%,同比上涨17.19%。整体来看,7月百城住宅均价环比同比均有所扩大,热点城市政策不断趋紧。

 

三、本地楼市成交情况
 
1、宜昌城区住宅成交情况
 

 
2016年7月,宜昌城区新建住宅成交1827套,环比下跌4.1%,同比上涨17.1%;成交面积20.78万方,环比微跌0.9%,同比上涨18.8%;成交总额约11.50亿元环比微涨0.7%,同比上涨43.3%;成交均价为5536元/㎡环比上涨1.6%,同比上涨5.4%。
虽然7月住宅成交量相对于6月有所下滑,但成交仍不俗。尤其在25日,成交量高达137套,创今年单日成交最高峰值。其中14日、28日和29日单日成交均超过90套。本月碧桂园御园、香樟里、中兴国际花园、城中半岛、山水华庭等楼盘开盘或加推是本月成交不俗的主要原因。
 

2016年7月,从各区域成交情况来看,伍家区成交1028套,占比56%,位居榜首,环比下跌5.6%,同比上涨60.1%。区内城中半岛、山水华庭、东辰雅园等楼盘销售较好;夷陵区成交254套,占比14%,排名第二,环比下跌18.1%,同比下跌32.3%。区内国宾壹号、清江润城、楚天·虹桥澜岸等楼盘销售较好;点军区本月挺进第三,成交223套,占比12%,环比上涨62.8%,同比上涨118.6%。随着至喜大桥的通车,点军区成交量上涨尤为明显,区内清能碧桂园碧桂园御园加推,销售火爆。
 
 
2、宜昌城区二手房成交情况

 
2016年7月,宜昌城区二手房成交859套,环比微跌0.8%,同比增长72.8%;成交面积8.42万方,环比下跌5.2%,同比增长86.7%;成交总额约2.70亿元,环比下跌8.2%,同比增长100%;成交均价为3203元/㎡,环比下跌3.1%,同比增长6.8%。总的来说,本月环比跌幅不足一成,同比增幅超过七成,近三个月销量稳定。
从区域来看,西陵区成交355套,占比高达41%,位居第一;伍家区成交235套,占比27%,排名第二;夷陵区成交162套,占比19%,排名第三。
 
 

第二部分   土地市场分析

一、土地供应市场解析

1、土地供应情况
本月宜昌城区出让土地22宗,出让面积102.36万方,出让总额约16.54亿元。与上月相比,地块增加了21宗,面积增加了101.14万方,环比大幅增长;但与去年同期相比,地块减少了5宗,面积减少了10.32万方。
 
           2016年7月宜昌城区土地供应情况
 

 
2、出让土地特征
从用地性质来看,本月出让住宅及商业用地12宗,土地面积约60万方,预计未来放量约146万方,出让工业用地6宗,商服用地4宗。
从区域来看,夷陵区4宗,伍家区2宗,点军区8宗,高新区8宗(除了东山园区和白洋,其余6宗电子信息产业园均位于点军区桥边镇,后划为高新区)。本月出让地块绝大多数位于点军区,至喜大桥通车将带动点军经济发展,炒热片区土地,吸引更多开发商前来投资。
 
 
3、本月出让的住宅及商业用地详情
【宜土网挂(2016)24号】地块,位于点军区点军大道北侧,用途为商住用地,出让面积为90910.46平方米(合136.37亩),容积率2.2,预计未来放量约20万方(只含地上建筑面积)。
【宜土网挂(2016)25号】地块,位于伍家岗区合东路与岳湾路交汇处,用途为住宅用地,出让面积为26133.78平方米(合39.20亩),容积率1.8,预计未来放量约4.7万方(只含地上建筑面积)。
【宜土网挂(2016)26号】地块,位于伍家岗区伍家乡合益村六组,用途为住宅用地,出让面积为11313.69平方米(合16.97亩),容积率2.5,预计未来放量约2.8万方(只含地上建筑面积)。
【宜土网挂(2016)31号】地块,位于点军区五龙路南侧,用途为商住用地,出让面积为32204.51平方米(合48.31亩),容积率2.2,预计未来放量约7.1万方(只含地上建筑面积)。
【宜土网挂(2016)32号】地块,位于点军区五龙路南侧,用途为商住用地,出让面积为75582.77平方米(合113.37亩),容积率2.2,预计未来放量约16.6万方(只含地上建筑面积)。
【宜土网挂(2016)33号】地块,位于点军区五龙路南侧,用途为商住用地,出让面积为89412.97平方米(合134.12亩),容积率2.5,预计未来放量约22.4万方(只含地上建筑面积)。
【宜土网挂(2016)37号】地块,位于宜昌高新区电子信息产业园将军路,用途为商住用地,出让面积为30923.56平方米(合46.39亩),容积率2.5,预计未来放量约7.7万方(只含地上建筑面积)。
【夷G(2016)19号】地块, 位于小溪塔街道平湖大道,用途为住宅用地,出让面积为13692.95平方米(合20.54亩),容积率2.6,预计未来放量约3.6平方米(只含地上建筑面积)。
 
 

二、本月土地成交分析

 

1、土地成交情况
本月成交土地3宗,成交面积6.58万方,成交总额约1.90亿元,成交均价约19.24万元/亩。与上月相比,地块减少了10宗,面积减少了37.00万方,环比下跌84.90%;与去年7月相比,地块减少了2宗,面积减少了52.57万方,同比下跌88.87% 。
 
 
2、成交土地特征
从用地性质来看,本月成交地块均为工业用地;从区域来看,均位于高新区(电子信息产业园之前属于点军区桥边镇,后化为高新区)。
 
3、土地市场成交走势
宜昌土地交易市场近半年成交量一直比较低迷,本月仅成交3宗工业用地,且连续两月没有商住用地成交。据统计2016年截止到目前共成交10宗商住用地,土地面积约26万方,预计未来放量约64万方,而近期住宅每月销售比较稳定,市场主力去库存,后续压力稍减。由于本月成交地块均为工业用地,且都位于高新区(原点军区桥边镇)因此价格不高。至喜大桥的通车,拉尽了点军与主城区的距离,加上本月供应土地绝大多数位于点军区,后续点军将成为开发热点。
 

 
 

第三部分   各区楼市表现

 
宜昌楼市主要动态
l 本月接受认筹的项目有:
恒和香樟里认筹1万抵3万;
宏信·公园里二期认筹1万抵2万;
繁荣世家3号楼认筹1万抵3万;
宜化·巴黎香颂三期认筹1万抵5万;
恒大山水城VIP团购2千享3万开盘额外优惠。
l 本月开盘的项目有:
恒大帝景i+公馆7月2日开盘;
恒和香樟里1、2号楼7月23日开盘;
碧桂园·御园34、35号楼7月23日加推;
清能碧桂园28、34号楼7月加推;
春华星运城1、8号楼7月加推;
中兴国际花园6号楼7月加推;
城中半岛10号楼7月加推;
山水华庭五期17号楼7月加推;
中兴广场·九号公馆7月31日开盘。
l 主城区重点项目及行业相关动态:
7月2-3日,宜昌碧桂园“清凉夏日·烧烤电影狂欢节”;
7月9日,半山雲庭样板间开放;
7月15日,恒大山水城营销中心开放暨产品发布会;
7月16日,中兴广场·九号公馆样板间开放;
7月22日,恒大山水城“玛雅水世界·狂欢嘉年华”;
7月30日,宜昌碧桂园萤火虫之夜。
 
 

一、西陵区

1、区内主要楼盘动态
 
2、区内新项目调查
 
□项目名称:恒和香樟里
□地理位置:西陵区体育场路13号(体育场路与白龙井路交汇处)
□开 发 商:武汉轻工建筑设计有限公司、宜昌恒和置业有限公司
□开发规模:项目占地面积1.7万方,总建筑面积约6万方,住宅总户数487户,配备386个停车位。容积率2.8,绿化率36.80%。
□规划要点:6栋住宅楼呈点式分布,采光、通风、景观得到最大保证。
□主力户型:71/74㎡两房一卫   88㎡蝶变三房   110㎡三房一卫   124㎡三房两卫
 
□项目动态:2015年9月开工;2016.2.27营销中心开放;2016.7.8认筹1万抵三万; 2016.7.23开盘。
□销售情况:本次开盘推出的是1#、2#楼71-124平米户型,共158套房源备案81套,去化率51%。其中,1#楼13层2梯4户2个单元,户型面积71㎡、74㎡和88㎡,104套房源备案43套,去化41%,均价7103元/㎡;2#楼18层2梯3户1个单元,户型面积110㎡和124㎡,54套房源备案38套,去化70%,均价7214元/㎡。
□项目点评:项目位于西陵区体育场路中段,拥有良好的教育资源,文化气息浓郁;东山公园、白马公园、绿萝路植物园,三公园环绕,景观休闲资源丰富;周边配套齐全,居住生活便利。
 
 
 
二、伍家区
  区内主要楼盘动态
 
 
 
三、高新区(主要包含宜昌开发区、西陵开发区)
 
 
 
四、夷陵区
 
 
五、点军区
 
 
 

六、猇亭区

 
 

第四部分   媒体监测

一、纸媒投放情况  

1、项目投放情况

本月截止到31日,宜昌共有7个地产项目投放报纸广告,投放数量共计18篇(日报4篇、商报5篇、晚报9篇)。其中,东辰雅园投放7篇,主要宣传二期加推信息;恒大帝景投放3篇,主要刊登精装公寓开盘劲销的信息;江南URD投放3篇,主要宣传VIP申领的信息。
 
 
2、版面欣赏
 

二、网络媒体监测

1搜房网
 
 
 
2、大楚网
本月在大楚网投放广告的主要有宜化·巴黎香颂、恒大帝景、新华广场、恒信·中央公园、山水华庭、宜化·新天地、江南URD、城中半岛2期等楼盘。
 
 
3、新浪网
  本月在新浪网投放广告的主要有宜化·巴黎香颂、山水华庭、宜化·新天地等楼盘。
 
 
4、搜狐焦点
本月在搜狐焦点网投放广告的主要有宜化·巴黎香颂、宜化·新天地等楼盘。
 
 
本月网络媒体投放情况:搜房网6个,与上月持平;大楚网8个,比上月减少1个,环比下跌11%;新浪网3个,与上月持平;搜狐焦点2个,比上月减少3个,环比下跌60%。本月在网络媒体投放广告最多的主要为宜化·巴黎香颂、宜化·新天地、山水华庭等楼盘。
网络媒体最新动态为:弘洋·拉菲小镇二期新品8月上市;中兴广场·九号公馆7月31日开盘;恒大帝景·公园邸大宅即将开盘;城中半岛2期11号楼即将加推;山水华庭5期17号楼加推。
 
 
三、活动集锦
 
 
 
  武汉正邦兴业地产顾问有限公司
2016年8月
 
 
 
 
 
 
 
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