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2016年5月宜昌城区房地产市场分析报告
发布时间:6/20/2016 4:01:36 PM 浏览:1768
   
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本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为2016年5月1日-31日;
本文内市场供应数据采集日期为2016年5月1日-31日;
本文内市场销售数据采集日期为2016年5月1日-31日;
本文内土地市场新增数据采集日期为2016年5月全月数据;
本文内土地市场成交数据采集日期为2016年5月1日-31日;
本文内媒体登录数据采集日期为2016年5月1日-31日。
 
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本报告数据说明:
1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的,均为建筑面积;
2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的,均为建筑面积价格;
3、本报告中批准预售、成交数据均来自宜昌房地产交易网站;土地数据来自宜昌市国土资源交易网。
 
 

目录

第一部分   楼市政策分析……………………………………………………………………4

  一、本月要楼市政策一览…………………………………………………………………4

  二、楼市发展趋势分析……………………………………………………………………6

  三、本地楼市成交情况……………………………………………………………………7

第二部分  土地市场分析……………………………………………………………………9

  一、土地供应市场解析……………………………………………………………………9

  二、本月土地成交分析……………………………………………………………………10

第三部分  各区楼市表现……………………………………………………………………13

  二、西陵区…………………………………………………………………………………14

  二、伍家区…………………………………………………………………………………15

  三、高新区…………………………………………………………………………………18

  四、夷陵区…………………………………………………………………………………19

  五、点军区…………………………………………………………………………………20

  六、猇亭区…………………………………………………………………………………20

第四部分  媒体监测…………………………………………………………………………21

  一、纸媒体投放情况………………………………………………………………………21

  二、纸媒体投放数据监测…………………………………………………………………21

  三、网络监测………………………………………………………………………………24

  四、活动集锦………………………………………………………………………………27

 

第一部分     楼市政策分析

   一、本月楼市政策一览

   1、国务院:鼓励个人依法出租自有住房

内容简介:54日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出,培育和发展住房租赁市场措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。提出了四方面措施以支持住房租赁市场发展,具体包括:支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;推进公租房货币化;完善税收优惠政策;推行统一的租房合同示范文本等。例如,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴,在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。 

政策解读:住房租赁堪称房地产第四级市场,它可以有效盘活存量住房资源,解决更多人口的居住问题,满足民生需求。但是,我国专业租赁经营业务发展相对滞后,房屋持有人更希望通过卖出而非出租房屋获利,开发商也更愿意直接出售房屋获得回款,而非长期地持有运营,一些房产经纪公司甚至逐渐放弃或淡化租赁业务。

2、 住建部:允许住房改造后按间出租

内容简介:54日的国务院常务会议,重点提出发展住房租赁的相关政策,其中包括发展住房租赁企业、鼓励新建租赁住房、加强规范租赁市场等多个方面。为满足青年人、新市民的住房租赁需求,住建部将新建中小户型为主的租赁住房,要求各地结合住房供需的状况,将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房按规定改建为租赁住房。为了降低租户的使用成本,对于土地用途调整为居住用地的商业用房项目,用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。同时允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后,按间出租,并要求各地研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法。 

政策解读:当前因为商业模式调整等因素的影响,一些城市商业用房处于闲置或者半闲置状态,一些在建商业用房项目预期的市场前景不好,而这些商业用房往往位置、配套都比较好,交通也便利。把这些房子改造成租赁居住,既可以增加住房租赁的有效供应,还能做到物尽其用,避免资源浪费;土地用途调整为居住用地后,水、电、气等价格按居民标准执行,大大降低了租户的使用成本;允许改造后按间出租,可以避免大套合租房的干扰与不便,减少不必要的面积浪费,减轻租户的资金压力。

3、统计局:经济不会深度调整 房地产调控并非一味刺激 

国家统计局18日召开媒体通气会表示,中国经济稳中有进的格局没有改变,有继续保持中高速增长的潜力和条件。房地产行业带动效应大,前端影响到钢铁、水泥等原材料工业,后端影响着装修、家电等行业。今年1-4月份,房地产市场销售量和销售金额保持较快增长,房地产价格总体有所上涨,房地产投资在恢复性上涨,房地产市场保持回升对经济稳定增长发挥了重要作用。中国房地产行业走过了高速增长的阶段,但我国城镇化还有空间,改善性需求潜力大,房地产行业具有保持稳定增长的潜力。现在房地产调控政策并不是一味刺激,而是要改变以前靠行政手段调控的情况,使调控回归市场,用市场化措施保障房地产发展。经过调整,房地产市场会更加健康

 

二、楼市发展趋势分析

土地状况

供应情况:本月主要城市供地总量继续增加,但增幅放缓.

20165月,全国300个城市共推出土地2169宗,推出土地面积8177万平方米,环比增加10%,同比增加1%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)597宗,推出土地面积2640万平方米,环比增加26%,同比增加10%.

◇成交情况: 成交总量同环比均有增加,一线城市交易显著回升,二三线环比波动不大.

20165月,全国300个城市共成交土地1519宗,成交面积5857万平方米,环比增加2%,同比增加2%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)419宗,成交面积1867万平方米,环比增加10%,同比增加24%.

◇楼面均价:主要城市楼面均价涨幅扩大,热点区域地价涨幅显著.

20165月,全300城市成交楼面均价为2253/平方米,环比上涨32%,同比上涨129%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4212/平方米,环比上涨27%,同比上涨158%.

房价情况:

本月监测的全国100个城市(新建)住宅平均价格为11662/平米,环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25个百分点。从涨跌城市个数来看价格环比上涨的有74个,较上月增加3个,其中,厦门、合肥涨幅超过5%价格环比下跌的城市有24个,较上月减少1个,跌幅均在1%以内;2个城市与上月持平同比来看,均价较去年同期上涨10.34%,涨幅较上月扩大1.36个百分点。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22113/平方米,环比上涨1.93%,十大城市全部上涨。整体来看,5月百城住宅均价延续平稳上涨态势,其中一线城市涨幅与上月基本持平,二线城市涨幅进一步扩大,三线城市涨幅略有收窄.

三、本地楼市成交情况

1、宜昌城区住宅成交情况

经过3月的高峰,4月的回落,5月稳中微涨。本月宜昌城区新房住宅共成交1861套,环比上涨2.3%,同比上涨23.0%;成交面积约21.5万方,环比上涨6.2%,同比上涨33.9%;成交金额12.3亿元,环比上涨11.2%,同比上涨44.7%;成交均价为5750元/㎡,环比上涨4.6%,同比上涨8.0%。本月虽然量价齐升,但成交量仅比上月增加了41套,而点军区新盘“碧桂园.御园”五一开盘热销就填补了这一缺口,作为改善性产品入市也拉高了本月的成交均价。

从各区成交情况来看,本月前三名依然是伍家区、夷陵区和西陵开发区。其中,伍家区成交1025套,环比微跌2%,占比高达55%,居首位,区内“中建·宜昌之星”、“城中半岛”、“东辰雅园”、“城中金谷”等楼盘销售较好夷陵区成交317套,环比微跌1%,占比17%,位居第二,区内“国宾壹号二期”、“清江润城四期”、“钓鱼台2号”等楼盘销售较好;西陵开发区成交220套,环比下跌8%,排名第三,区内 “恒大帝景”、“春华·星运城”、“清风华园”等楼盘销售较好。值得一提的是排名第四的点军区,本月成交195套,比上月增加115套,环比上涨147%,区内新盘“碧桂园·御园”五一开盘热销,大大刺激了该片区本月的成交.

2、宜昌城区二手房成交情况

宜昌城区二手房“金三银四”异常火热,五月环比量跌价涨,同比量价齐升。本月宜昌城区二手房共成交829,环比下跌19.7%,同比上涨41.2%成交面积约8.05万方,环比下跌21.3%,同比上涨35.9%成交金额约2.76亿元,环比下跌16.4%,同比上涨63.0%成交均价为3434/,环比上涨6.2%,同比上涨20.0%。成交区域多集中在西陵区,占比高达45%,其次为伍家区和夷陵区.

第二部分   土地市场分析

一、土地供应市场解析

1、土地供应情况

本月出让土地19宗,出让面积62.64万方,出让总额约2.17亿元。与上个月相比,地块增加了11宗,面积增加了47.68万方,环比上涨319%;与去年同期相比,地块增加了9宗,面积减少了12.02万方,同比下跌16.10%.

 2015年5月-2016年5月宜昌城区土地供给横向对比

 

   2、出让土地特征

   从用地性质来看,本月出让的地块主要为工业用地,达到11宗,住宅用地仅2从区域来看,夷陵区5宗,猇亭区8宗,高新区5宗,伍家区1宗.

  3、本月出让的住宅及商业用地详情

  【夷G201613号】地块, 位于夷陵区龙泉镇龙镇村,用途为住宅用地,出让面积为14729.87平方米(合22.09亩),容积率2.5,预计未来放量约3.24万方(只含地上建筑面积).

  【夷G201615号】地块,位于东城城乡统筹发展试验区梅子垭村,用途为住宅用地,出让面积为12142.91平方米(合18.21亩),容积率3.0,预计未来放量约3.64万方(只含地上建筑面积).

   二、本月土地成交分析

   1、土地成交情况

   本月共成交土地5宗,成交面积74626平方米,成交总额约1.85亿元,成交均价约162万元/。与上月相比,地块增加了3宗,面积减少了8508平方米,环比下跌10%;同比来看,去年5月土地成交为0.

2016年5月宜昌城区土地成交情况

 

  2、成交土地特征

   从用地性质来看,本月成交工业用地1宗,商务金融用地4宗;从区域来看,本月成交的地块均位于夷陵区.

  3、本月成交重点地块详情

  【夷G201606号】地块,位于东城城乡统筹试验区郭家湾村,规划用地性质为商务金融用地,由湖北夷陵经济发展集团有限公司竟得,总占地面积 15737.73平方米(合23.61亩),容积率1.5,成交价85.85万元/亩,楼面地价约859/.

  【夷G201607号】地块,位于东城城乡统筹发展试验区梅子垭村,规划用地性质为商务金融用地,由宜昌金亚房地产有限公司竟得,总占地面积26682.36平方米(合40.02亩),容积率4.2,成交价186.26万元/亩,楼面地价约665/.

  【夷G201608号】地块,位于东城城乡统筹发展试验区梅子垭村,规划用地性质为商务金融用地,由宜昌金亚房地产有限公司竟得,总占地面积 22558.53平方米(合33.84亩),容积率4.2,成交价181.47万元/亩,楼面地价约648/.

  【夷G201609号】地块,位于东城城乡统筹发展试验区梅子垭村,规划用地性质为商务金融用地,由宜昌金亚房地产有限公司竟得,总占地面积9362.46平方米(合14.04亩),容积率5.5,成交价201.50万元/亩,楼面地价约550/.

  本月成交的4宗商务金融用地均位于夷陵区东城城乡统筹实验区,其中有3宗为金亚房地产有限公司竞得,1宗为湖北夷陵经济发展集团有限公司竞得。宜昌金亚房地产有限公司为湖北经济发展集团有限公司的核心子公司,也就是说,本月成交的4宗商务金融用地为同一家公司竞得.

  4、土地市场成交走势

 

 

    自去年年底中央喊话去库存后,宜昌土地成交量近半年一直比较低迷,成交的土地性质多为工业用地,区域多集中在高新区、猇亭区和夷陵区。本月又有5宗位于夷陵区,其中有4宗为商务金融用地,因其商业价值较高,拉高了本月的成交均价.

 

第三部分   各区楼市表现

 

宜昌楼市主要动态

本月接受认筹的项目有:

  华鹏·梧桐邑三期认筹1万抵3万;

  宏信·公园里二期认筹1万抵2万;

  新华广场认筹5千抵3万;

  山水华庭13号楼认筹1万抵3万;

  宜化·巴黎香颂二期别墅认筹3万抵30万,三期住宅认筹1万抵5

本月开盘的项目有

  碧桂园·御园开盘;

  城中金谷21-23号楼加推;

  东辰雅园26号楼加推;

  恒信·中央公园7号楼加推;

  中建·宜城春晓二期7号楼加推.

主城区重点项目及行业相关动态:

  5月8日,恒大绿洲母亲节DIY活动;
  5月11日,中建·宜昌之星举办“情系农民工慰问演出”活动;
  5月13日,城中金谷“血流“争霸赛;
  5月15日,宜化·巴黎香颂举行“风情美食节暨三期臻品启幕仪式”;
  5月18日,住邦科技园开园;
  5月19日,宜化·新天地啤酒龙虾节;
  5月21-22日,碧桂园·御园“首届家居淘宝节”;
  5月22日,花径·美邻外展中心开放(华美达酒店一楼);
  5月27日,山水华庭“70/80年代秀”;
  5月28日,中建·宜昌之星商业街示范区开放;

  5月28-29日,碧桂园·御园“首届童玩艺术节—大白创意涂鸦show“

   一、西陵区

 

 

  二、伍家区

   

 

 

  2、区内重点项目调查

   □项目名称:山水华庭

   □地理位置:伍家岗区东山大道与东艳路交汇处

   □开 发 商:宜昌山水房地产开发有限公司

   □开发规模:占地面积16万方,建筑面积约60万方,总户数约4000户,停车位3680个,容积率2.80,绿化率32%.

     规划要点:项目由25栋高层组成,采用“一条中心轴,多个内庭院”的规划结构,突出住宅的均好性,使每户均有开门见绿的景观。

   □主力户型

   

     

   □项目动态20131013日,售楼部及样板房开放,128日一期开盘12378号楼);2014615日二期开盘4591216号楼);20141218日三期样板间开放,2015110日三期开盘111415号楼);2015118日四期开盘610号楼);20165月五期认筹1万抵313号楼),64日开盘.

   销售情况项目一期至三期基本售完,四期68号楼75-126平米448套房源备案405套,去化90%201312月至今共推出2171套房源备案2107套,去化97%,月均去化70套,均价5500/㎡.

   项目点评项目位于伍家岗区东山大道与东艳路交汇处,交通便利;临近五一广场商圈,配套醇熟;周边小区林立,居住氛围浓厚.

   三、高新区(主要包含宜昌开发区、西陵开发区)

  

 

   四、夷陵区

   

 

  五、点军区

  

   

  

  

 

 

第四部分   媒体监测

  一、纸媒体投放情况

    本月截止到31日,宜昌共有10个地产项目投放报纸广告,比上个月减少4个,环比下跌29%;投放数量共计38篇,比上个月减少33篇,环比下跌46%。本月广告投放量较大的主要有:共联商贸大市场、宜化·香墅、恒大帝景、中建·宜昌之星以及恒大绿洲等楼盘.

  二、纸媒体投放数据监测

  1、报广投放时间段分析

 

本月投放量统计

 

   本月报广投放量从时间上来看,主要集中在6日、12日、20日和27日,其中27日投放量为本月最高,投放7篇。从每周时间来看,本月投放量绝大多数集中在周五,投放16篇,占比高达42.1%其次是周四,投放9篇,占比23.7%;周二、周三比较平均,各投放4篇,占比10.5%;周末投放2篇,占比5.3%.

   2、投放媒体及版面分析

投放媒体及版面统计

 

   本月媒体投放情况:三峡商报投放19篇,占比50%;三峡晚报投放17篇,占比45%;三峡日报投放2篇,占比5%版面投放情况:整版5篇,占比13%,主要为恒大帝景和恒大绿洲等楼盘投放;半版10篇,占比26%,主要为中建·宜昌之星和花径·美邻等楼盘投放;报眼及横幅23篇,占比61%,主要为共联商贸大市场和宜化·香墅等楼盘投放.

  3、项目投放量分析

 各楼盘本月纸媒体投放量对比

 

    纸媒投放TOP 123共联商贸大市场、宜化·香墅、恒大帝景.

 

   本月共联商贸大市场投放报广12篇,占总投放量的32%,主要刊登在报眼及横幅位置,宣传商铺火爆招商的信息;宜化·香墅投放报广7篇,占总投放量的18%,主要刊登别墅认筹3万抵30万的信息;恒大帝景投放报广5篇,占比13%,主要刊登江景楼王全城争抢的信息.

  

      纸媒投放TOP 4、5、6:中建·宜昌之星、恒大绿洲、花径·美邻
 

    本月中建·宜昌之星投放报广5篇,主要刊登528日商业街示范区开放暨招商启幕的信息;恒大绿洲投放报广3篇,主要刊登8折优惠及销售信息;花径·美邻投放报广2篇,主要刊登外展中心522日开放的信息.

  三、网络媒体监测

  1、搜房网

   本月在搜房网投放广告的主要有恒大·书香府、世纪山水、宜化·新天地等楼盘.

 

  2、大楚网

    本月在大楚网投放广告的主要有上上城3期、新华广场、恒信·中央公园、恒大帝景、城中金谷、宜化·新天地、城中半岛2期、东辰雅园、中建·宜昌之星等楼盘.

  

  3、搜狐焦点

   本月在搜狐焦点网投放广告的主要有中建·宜昌之星、星湖湾4期、宜化·巴黎香颂、宜化·新天地等楼盘.

 

 

 

  4、新浪网

   本月在新浪网投放广告的主要有东郡、星湖湾4期、山水华庭5期、宜化巴黎香颂、宜化新天地等楼盘

 

  

    本月网络媒体投放情况:在搜房网投放广告的楼盘有3个,与上月持平;在大楚网投放广告的楼盘有9个,比上月增加4个,环比上涨80%;在搜狐焦点网投放广告的楼盘有4个,比上月增加2个,环比上涨100%;在新浪网投放广告的楼盘有5个,比上月增加1个,环比上涨25%。本月在网络媒体投放广告最多的主要为宜化·新天地、星湖湾4期、山水华庭5期、宜化·香墅、中建·宜昌之星等楼盘。本月网络宣传最新动态为:星湖湾4期认筹减5万、买房送车位;山水华庭5期认筹1万抵3万;中建·宜昌之星商业街示范区528日开放;城中金谷21号楼加推.

  四、活动集锦

     

        

 

 

       中建宜昌之星商业街示范区开放       宜化巴黎香颂美食节暨三期新品启幕

 

 

                                              武汉正邦兴业地产顾问有限公司

                                         2016年6月 

 
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