市场月报 \ The company news
您的位置:研究成果/市场月报
 
2016年2月宜昌城区房地产市场分析报告
发布时间:4/27/2016 5:28:18 PM 浏览:1453
   

  

第一部分   楼市政策分析

一、本月楼市政策一览

1、央行:非限购城市首付最低可达20

内容简介:22日,央行和银监会联合发布房贷新政,规定在不实施限购措施的城市,居民家庭的首套房,首付款原则上最低比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。同时,二套房的首付款最低比例,也从40%降至30%。目前,全国仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚5个城市限购 这是央行继2015330930两次房贷新政之后,第三次下调首付款比例。

政策解读:去年年底召开的中央经济工作会议提出,要化解房地产库存,并取消过时的限制性措施。此次房贷政策再松绑,主要也是为了去库存这个目标。降首付比例,可以降低自己的购房门槛,有利于刚需和首改需求入市,尤其是对于那些收入不低但积蓄不多的年轻人、年轻家庭,可谓是及时雨因此,这一政策刺激普通住宅需求,有助于刚需和首次改善需求的释放,未来还会有其他宽松政策出台,进一步促进楼市复苏。房贷新政给市场传递了积极正向的信号,但是对去库存的实际效果恐怕不大。首付降低,意味着减少的首付部分转移至未来的月供,未来的还款成本就会提高,还款压力就会加大,即使首付比例下降,购房家庭也未必敢向银行贷款。所以,非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整,要靠降房价、减税费等减少购房人负担的有效举措。

2、财政部降契税、营业税将助二三线城市加速去库存

内容简介:财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文,将调整房地产交易环节契税、营业税,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。另外,个人将购买2年以上(2)的住房对外销售的,免征营业税,自2016222日起执行。不过,上述调整除首套房契税调整措施外,北京、上海、广州、深圳暂不执行本次通知其他内容。

政策解读:此次购房减税政策对楼市带来极大利好。主要针对非一线城市的契税和营业税的减免,首套住房90平米以上及二套住房无论面积大小均能享受税收优惠的政策可以看出,对改善型或二套房的群体赋予了减税政策,鼓励购房者积极购置大户型或换房。将有利于加快房产流通,加快库存去化,降低库存量较大的三四线城市楼市风险,促进楼市繁荣,进而提振宏观经济。

3、住建部:推广街区制不能简单的理解为“拆围墙”

内容简介:221日,新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

政策解读:街区制是对世界城市规划经验的总结,也是发达国家通行的做法;封闭小区和单位大院确实存在问题,主要是它影响了路网的布局,形成了丁字路断头路,是造成交通拥堵的重要原因之一,也影响了社区居民的出行。在理解和落实过程中,我们要注意把握逐步两个字。逐步就是要有计划,要有轻重缓急,并不是一刀切,也不是一哄而起,更不能简单地理解为拆围墙具体实施中我们还要制定细则,特别是各省、各城市还要根据实际情况,制定具体办法。在制定办法过程中,会听取市民意见,也会考虑到各种实际情况,各种利益关系,依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求,切实保障居民的合法权益。              

二、楼市发展趋势分析
土地状况:
          
Ø   供应情况: 2016年2月,全国300个城市共推出土地1786宗,推出土地面积6701万平方米,环比减少15%,同比增加6%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)438宗,推出土地面积1882万平方米,环比减少33%,同比减少5%。本月供地总量继续收窄,住宅类用地降幅略大。
Ø   成交情况: 2016年2月,全国300个城市共成交土地1074宗,成交面积3891万平方米,环比减少40%,同比减少5%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)314宗,成交面积1263万平方米,环比减少44%,同比减少18%。受供地减少及春节假期影响,本月土地成交量同环比均下降。
Ø   楼面均价: 2016年2月,全国300个城市成交楼面均价为1617元/平方米,环比上涨6%,同比上涨32%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为2373元/平方米,环比下跌1%,同比上涨47%。本月楼面均价同环比仍呈上涨趋势,一线城市领涨全国。
 
房价情况:

本月监测的全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平米,环比上涨0.60%,涨幅较上月扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数来看价格环比上涨的有61个,较上月增加1个,其中,中山、苏州、深圳环比涨幅超过5%;价格环比下跌的城市有38个,较上月减少1个,其中,海口、宜昌跌幅超过2%;有1个城市与上月持平同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨5.25%,涨幅较上月扩大0.88个百分点。整体来看,2月百城价格指数环比、同比继续双涨,涨幅均有所扩大。在去库存的政策导向下,中央继续实施积极的信贷和财政政策,进一步刺激刚需和部分改善性需求群体的购买力。

   三、本地楼市成交情况
   1、宜昌城区住宅成交情况
 
         
  
         
         本月宜昌城区住宅成交1218套,成交面积13.71万方,成交金额约7.98亿元,成交均价为5820元/㎡。与上月相比减少了37套,环比下跌3%;与去年2月相比减少了468套,同比下跌28%。自去年9月之后,宜昌住宅网签量连续5个月下跌, 2月春节期间(2月7-13日)宜昌住宅仅成交14套,可以说,因为春节的到来,楼市一夜冰封;而在2月最后一周(2月22-28日)仅仅7天便成交了525套,形成翘尾之势。在降首付、降税政策双重利好下,楼市传统的销售旺季即将开启!
   
                 
   
            
    从区域来看,伍家区仍为宜昌最片区,2月成交626套,比上月减少了44套,环比下跌7%,占比仍达到51%,区内“宜昌之星”、“山水华庭”、“东郡”等楼盘销售较好夷陵区成交293套,占比24%,比上月增加了60套,环比上涨26%区内“钓鱼台2号”、“清江润城四期”、“星湖湾3期”等楼盘销售较好;西陵开发区成交108套,占比9%,比上月减少了95套,环比下跌47%区内“半山雲庭”、“恒大帝景”签约占主导;另外,点军区本月成交107,占比9%,比上月增加了62套,环比上涨138%区内“碧桂园”销售较好。
     

2、宜昌城区二手房成交情况

 
      
 
   本月宜昌城区二手房成交378套,成交面积3.62万方,成交金额约1.11亿元,成交均价为3066元/㎡。比上月减少了205套,环比下跌35%。其中,西陵区成交154套,占比41%,环比下跌33%;伍家区成交99套,占比26%,环比下跌44%;夷陵区成交60套,占比16%,环比下跌38%;开发区成交33套,占比9%,环比下跌47%;猇亭区成交20套,占比5%,环比上涨67%;点军区成交12套,占比3%,环比上涨50%。本月二手房成交量除了点军区和猇亭区上涨,其它区域均下跌,由此看出,发展中的点军和猇亭房价偏低,升值潜力大,客户接受度增加。
 

第二部分   土地市场分析

一、土地供应市场解析

1、土地供应情况
本月出让土地3宗,出让面积87283平方米,出让总额约5838万元。与上月相比,地块减少了1宗,面积减少了8662平方米,环比下跌11%;与去年2月相比,地块数量不变,面积减少了8359平方米,同比下跌9%。
 
                                                                                                                                                 2016年2月宜昌地块出让情况
     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                                                              2015年2月-2016年2月宜昌城区土地供给横向对比
 
   
 
 
    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
             2、出让土地特征
           从用地性质来看,本月出让商业用地1宗,工业用地1宗,住宅用地1宗从区域来看,猇亭区1宗,夷陵区2宗。
        
          本月出让的住宅及商业用地详情
      【宜土网挂(2016)3号】地块,位于猇亭区深圳工业园先锋路,出让面积为2348.55平方米(合3.52亩),该宗地规划用地性质为加油加气站用地,容积率不大于0.6,竞买人须具有成品油(汽油、柴油、航空煤油)批发、仓储(油库)及零售资质的企业。
     【夷G(2016)04号】地块, 位于夷陵区龙泉镇龙泉村,用途为住宅用地,出让面积为62157.67平方米(合93.24亩),容积率1.8,预计未来放量约11.2万方(只含地上建筑面积)。
 

二、本月土地成交分析

  1、土地成交情况
  本月成交地块2宗,成交面积96590平方米,成交总额约4078万元,成交均价约28万元/亩。地块比上月减少了6宗,面积减少了93644平方米,环比下跌49%;与去年2月相比,地块减少了3宗,面积减少了321623平方米,同比下跌77%。
 
2016年2月宜昌地块成交情况
 
              
 
 
 
 
 
 
 
              
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2、成交土地特征
从用地性质来看,本月成交商服用地1宗,住宅用地1宗;从区域来看,都在夷陵区。
 
3、本月成交重点地块介绍
【夷G(2015)41号】地块,位于夷陵区鸦鹊岭镇二环路,规划用地性质为住宅,由湖北三千里置业有限公司竟得,总占地面积14765.29平方米(合22.15亩),容积率1.6,成交价35万元/亩,楼面地价约332元/㎡。
 
   4、2015年1月-2016年1月宜昌土地市场成交走势
 
            
 
          
     如图所示,宜昌土地交易市场自去年11月底中央喊话去库存后,成交量已连续三个月下跌,本月宜昌中心城区更是无土地成交,仅夷陵区成交了2宗。开发商在资金链上的压力以及住宅市场巨大的库存去化压力,是近期宜昌土地市场相对静淡的主因。价格方面,本月不足30万元/亩,主要因为夷陵区本身土地价格偏低,且本月成交的土地属于夷陵区较偏僻的位置,因而拉低了本月的成交均价。
 

第三部分   各区楼市表现

 
  宜昌楼市主要动态
l  ● 本月接受认筹的项目有:
     恒大帝景i+公馆认筹交1万享开盘85折;
     恒大绿洲5期香榭丽舍认筹交1万享开盘85折;
     繁荣世家6号楼认筹交2万抵4万;
     新华广场认筹5千抵3万。
 
l   ●本月开盘的项目有:
     碧桂园86号楼精装房加推;
     碧桂园二期观山悦开盘。
 
l  ● 主城区重点项目及行业相关动态:
     2月9-13日,恒大帝景“欢乐嘉年华,邀您过大年”;
     2月14日,恒大帝景“浪漫情人节,巧克力DIY”;
    2月20日,宜化·新天地元宵感恩狂欢活动;
   2月20-22日,恒大绿洲新老业主同庆佳节,共闹元宵;
   2月21日,宜化·巴黎香颂元宵喜乐汇;
   2月23日,恒大帝景营销中心搬迁至城东大道恒大帝景I+公馆一层;
   2月27日,碧桂园·御园城市展厅亮相;
   2月27日,香樟里营销中心开放;
   2月27-28日,恒大绿洲5期香榭丽舍新品面世暨业主答谢会
   一、西陵区

      区内主要楼盘

 

 
、伍家区

1、区内主要楼盘动态

 

  
 
 
        
       2、区内重点项目调查
          □项目名称:中兴广场
          □地理位置:伍家岗区夷陵大道179号(中心医院旁)
          □开 发 商:宜昌市天立房地产开发有限公司
          □开发规模:占地7693平米,建筑面积39005平米,住宅总户数156户,共302个停车位(地上25个,地下277        个)。容积率4.0,绿化率22%。
       □规划要点:1栋31层单体建筑,其中1-5层为商业,6-31层为住宅。地下2层,负一层为超市,负2层为地下车库。
       □主力户型
      A1/137.04㎡/3室2厅2卫    A2/100.06㎡/2室2厅1卫     A3/ 125.51㎡/3室2厅2卫
 
 
 
 
   
       □户型点评:户型方正,尺度优越,舒适度较高;两梯三户,通风采光好;大客厅、餐厅大阳台相连,观景气度非凡。
        □项目动态:2015.10.18营销中心开放;11.15开始认筹2万抵5万;2016.1.9开盘。
       □销售情况:2016年1月9日开盘,户型面积为100平米2房、125和137平米3房,两梯三户2个单元。156套住宅备案 12套,去化率8%,备案均价8900元/㎡。
       □项目点评:项目地处传统老城中心,享万达、中心医院双地标资源,地段优越,配套齐全;不足之处是项目为单体临街建筑,规模小,无小区和景观资源,楼下商业,居住吵杂,且户型面积偏大,总价门槛高。
         
   三、高新区(主要包含宜昌开发区、西陵开发区、夷陵开发区)
   
            区内主要楼盘动态
 
 
 
 

  四、夷陵区

  区内主要楼盘动态

  
      
        五、点军区
         区内主要楼盘动态
 
 
       六、猇亭区
   区内主要楼盘动态
 
 
 
    
  

第四部分   媒体监测 

一、纸媒监测

 
         1、三峡商报
         本月在三峡商报投放广告的楼盘主要有江山多娇5期和恒大绿洲。
        
 
  
   
     2、三峡晚报
    
      本月在三峡晚报投放广告的楼盘主要有恒大绿洲和恒大帝景。
 
             
       
        本月共有3个地产项目投放报纸广告,分别为江山多娇、恒大绿洲恒大帝景,楼盘个数比上月减少12个,环比下跌80%投放数量:共计4篇,比上月减少48篇,环比下跌92%投放时间:主要集中在周五,占比75%;其次是周二,占比25%投放版面:均为半版,无整版和报眼。投放媒体:商报和晚报各占50%,日报为0。本月报广投放量严重下滑,一方面是春节期间放假,报社停刊;另一方面是纸媒关注度低,投放意义不大,开发商缩减纸媒经费,转战到其它媒体渠道或通过线下活动宣传.
      

      二、网络媒体监测

          1搜房网
         本月在搜房网投放广告的商家仅上上城3期 一个楼盘.
   
 
        
 
 
 
   
           2、大楚网
          本月在大楚网投放广告的主要有宜化·新天地、新华广场、恒信·中央公园、宜化·巴黎香颂、城中金谷、城中半岛以及百万清江系等楼盘
       
          
         
       
    
       3、搜狐焦点
       本月在搜狐焦点网投放广告的主要有宜化·巴黎香颂、恒大帝景以及宜化·新天地等楼盘
     
    
    
 
       4、新浪网
         本月在新浪网投放广告的主要有中兴国际花园、星湖湾3期、宜化·巴黎香颂、城中半岛、
        宜化·新天地、城中金谷山水华庭以及颐山居(三亚)等楼盘
 
     
 
       本月网络媒体投放情况:在搜房网投放广告的楼盘仅1个,比上月减少2个,环比下跌67%;在大楚网投放广告的楼盘有7个,比上月减少2个,环比下跌22%;在搜狐焦点网投放广告的楼盘有3个,比上月减少1个,环比下跌25%;在新浪网投放广告的楼盘有8个,与上月持平。本月在网络媒体投放广告最多的楼盘主要为宜化·巴黎香颂和宜化·新天地。
 
        三、活动集锦
 
          
          
                                                  碧桂园·御园城市展厅亮相                                                                       香樟里营销中心开放
 
 
      
 
                                                       恒大绿洲元宵喜乐会                                                                              宜化·新天地元宵感恩狂欢活动                                        
    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                                                                         武汉正邦兴业地产顾问有限公   
  
 
                                                                                                                               2016年3月
 
 
 
  上一篇2018年宜昌房地产市场年报
  下一篇2016年1月宜昌城区房地产市场分析报告