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2016年1月宜昌城区房地产市场分析报告
发布时间:2/24/2016 11:04:45 AM 浏览:2213
   

第一部分   楼市政策分析

一、本月楼市政策一览

1、国土部:今年围绕去库存和降用地成本攻坚

内容简介:17日,全国国土资源工作会议在京召开。国土部部长姜大明在会议上特别强调,要围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,寻找国土系统和结构性改革的接口全力攻坚。有关去库存,综合考虑房地产去库存和加快农民工城市化进程实施有保有压的用地政策。对房地产库存压力过大的城镇要减少甚至停止商品住宅供地;对农民工市民化进程较快、房地产去库存成效突出的城镇,要落实人地挂钩政策,相应增加住房用地指标。另外,还强调要降低企业用地成本,特别是实体经济企业的用地成本,鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等出让方式,降低企业用地成本。

政策解读:房地产库存在不同城市间存在分化形势,在库存压力大的地方减少甚至停止土地供应,虽然可以消化一部分库存,但地方土地收入减少和违规土地抵押处置,可能诱发政府债务和金融风险;对农民工城市化进程快、去库存成效突出的城镇增加用地指标,落实城镇新增用地指标与农业转移人口落户数量相挂钩,是解决当前库存和户籍制度改革的良好方案;实体经济企业用地方面,以往工业用地50一刀切的供地方式容易导致土地低效利用和闲置,而国土资源部瞄准创新用地模式,采取租让结合等方式,降低企业用地成本,减少了企业在土地使用成本的一次性投入,企业根据实际情况使用土地,增强了企业资金的流动性。

2、国务院定调全面推开营改增 预计减税达9000亿元

国务院总理李克强日前主持召开座谈会表示,营改增作为深化财税体制改革的重头戏,前期试点已取得积极成效,今年要全面推开,进一步较大幅度减轻企业税负;增值税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整,引导各地因地制宜发展优势产业;今年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度,将带来大规模减税。李克强强调全面推开营改增、加快财税体制改革要着眼调动市场主体发展积极性。顶住当前经济下行压力,推动稳增长调结构,要用好财税体制改革这一利器,更大激发市场主体活力。把握好改革的政策取向,通过全面推开营改增等改革举措为企业减负松绑,放水养鱼,为鼓励社会投资和促进大众创业、万众创新营造更宽松环境,推动产业转型、结构优化,在培育发展新动能中涵养宝贵税源,用短期财政收入的换取持续发展势能的,为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。

政策解读:2016年营改增即将全面推开,建筑业、房地产业、金融业和生活服务业将全面纳入试点范围,实现全行业覆盖。受经济下行压力影响,企业对各种负担和经营困难的主观感受增强,人工成本攀升、融资难融资贵、税费负担偏重等是企业反映较突出的问题。营改增一旦全面推开,企业的成本将进一步下降。值得注意的是,建筑企业应该学习现有其他行业营改增文件,开展增值税模拟运转,制定应对方案。一旦建筑与房地产行业纳入营改增,购买厂房可以获得增值税专用发票用于进项税抵扣,房价中不再含有营业税,而包含的增值税无需计入企业成本。

3、发展住房租赁 相关部门酝酿新政鼓励房企成“房东”

内容简介:近日相关部门和机构召集万科、魔方公寓、链家等已试水长租的企业询问包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见或建议。事实上,进入2016年,中国房地产政策正发生转向,中国楼市的政策布局也正逐步展现。一改过去促销售、促消费等政策,将租售并举提到台前。2015年年底的中央经济工作会议明确指出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

政策解读:从目前来看,发展租赁行业还面临瓶颈,这也是相关部门收集企业需求的重要原因。对于租赁行业来说,长租行业算新兴产业,税负仍然较重。另外,由于企业都是轻资产运营,但目前国内对轻资产的公司都没什么抵押解决方案,因此,银行借贷较难,或需要较高利率。据统计中国存量房近亿套,大规模的存量房亟待盘活,一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。房企在公寓市场布局,是看中了庞大的市场需求,在于市场所蕴含的无限潜力。通过租赁的形式,房企能够有效地实现存量房去库存,亦是一种有效盘活资产的方式。

二、楼市发展趋势分析

土地状况

       

    供应情况: 2016年1月,全国300个城市共推出土地2336宗,推出土地面积7683万平方米,环比减少56%,同比减少15%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)753宗,推出土地面积2779万平方米,环比减少57%,同比减少23%。去年年底中央喊话去库存,今年年初供地节奏明显放缓,主要城市供应量同环比双降。
    成交情况: 2016年1月,全国300个城市共成交土地1629宗,成交面积5341万平方米,环比减少64%,同比减少26%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)475宗,成交面积1920万平方米,环比减少67%,同比增加30%。交易市场进入传统淡季,各线城市均有明显降幅,整体同环比减少两成以上。
    楼面均价: 2016年1月,全国300个城市成交楼面均价为1703元/平方米,环比上涨22%,同比上涨19%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为2687元/平方米,环比上涨24%,同比上涨34%。主要城市楼面均价仍呈涨势,同环比涨幅均在20%左右。
    房价情况:
     本月监测的全国100个城市(新建)住宅平均价格为11026元/平米,环比上涨0.42%,涨幅较上月收窄0.32个百分点。从涨跌城市个数来看价格环比上涨的有60个,较上月增加9个,其中,惠州、深圳、东莞环比涨幅超过5%;价格环比下跌的城市有39个,较上月减少6个,其中,湛江、鄂尔多斯、吉林、三亚跌幅超过2%;有1个城市与上月持平同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨4.37%,涨幅较上月扩大0.22个百分点。整体来看,1月百城价格指数环比、同比继续双涨,环比涨幅有所放缓,同比涨幅继续扩大。价格整体保持稳中有涨,各级城市之间分化持续,部分热点城市仍可能出现较大涨幅。
   三、本地楼市成交情况
   1、宜昌城区住宅成交情况
    
      
       本月宜昌城区住宅成交1255套,成交面积17.74万方,成交金额约9.78亿元,成交均价为5512元/㎡。与上个月相比减少了324套,环比下跌21%;与去年1月相比减少了1732套,同比下跌58%。虽然返乡置业的优惠遍布城区各项目,但这部分人的购买力毕竟有限,1月份的成交量如寒冷的冰雪天气进入低谷。
           
      
      本月各区成交量排前三位的依然是伍家区、夷陵区和西陵开发区。其中伍家区成交670套,占比53.4%,比上月减少了326套,环比下跌32.7%,区内“中兴广场”和“天域水岸”本月开盘,但这两个楼盘均价都超过8000元/㎡,并非低价刚需盘,走量稍慢;夷陵区成交233套,占比18.6%,比上月减少了43套,环比下跌15.6%,区内本月无新盘推出;西陵开发区成交203套,占比16.2%,比上月增加了90套,环比上涨79.6%,区内半山雲庭之前团购客户本月开始签约,备案90多套,对该区的成交量上涨有一定的贡献。
   2、宜昌城区二手房成交情况
     
 
     本月宜昌城区二手房成交583套,成交面积5.73万方,成交金额约2.05亿元,比上月减少了103套,环比下跌15%。本月西陵区成交228套,占比39%,比上月减少93套,环比下跌29%;伍家区成交176套,占比30%,比上月增加11套,环比上涨7%;夷陵区成交97套,占比17%,比上月减少16套,环比下跌14%;开发区成交62套,占比11%,与上月持平;猇亭区成交12套,占比2%,比上月增加4套,环比上涨50%;点军区成交8套,占比1%,比上月减少9套,环比下跌53%。总的来说,本月宜昌二手房跌幅小于一手房。

第二部分   土地市场分析

   一、土地供应市场解析

        1、土地供应情况

      本月出让土地4宗,出让面积78621平米,出让总额约1.75亿元。与上个月相比,地块减少了6宗,面积减少了11.92万方,环比下跌60%;与去年1月相比,地块减少了13宗,面积减少了73.67万方,同比下跌90%。
 
                                            2016年1月宜昌地块出让情况
 
      
  
                                      2015年1月-2016年1月宜昌城区土地供给横向对比
        
 
      2、出让土地特征
      从用地性质来看,本月出让商业用地1宗,住宅用地3宗;从区域来看,点军区1宗,伍家区1宗,夷陵区2宗。
本月出让的住宅及商业用地详情
     【宜土网挂(2016)1号】地块,位于点军区五龙大道与五龙三路交汇处,用途为商业用地,出让面积为4991.43平方米(合7.49亩),地上建筑规模不大于1000平方米,层数不大于2层,竞买人须是具有成品油批发、仓储(油库)及零售资质的企业,或者该项目是取得省级商务部门批准开办资格的企业。
     【宜土网挂(2016)2号】地块,位于伍家岗区合东路与岳湾路交汇处,用途为住宅用地,出让面积为26133.78平方米(合39.20亩),容积率1.8,预计未来放量约4.7万方(只含地上建筑面积)。
     【夷G(2016)01号】地块,位于黄花镇黄花场村,用途为住宅用地,出让面积为32074.89
平方米(合48.11亩),容积率2.0,预计未来放量约6.4万方(只含地上建筑面积)。
     【夷G(2016)02号】地块,位于东城城乡统筹试验区东方大道右侧,用途为住宅用地,出让面积为15420.5平方米(合23.13亩),容积率1.6,预计未来放量约2.5万方(只含地上建筑面积)。
          
                                                    【夷G(2016)02号】地块
        二、本月土地成交分析
        1、土地成交情况
        本月成交地块8宗,成交面积19.02万方,成交总额约1.70亿元,成交均价约60万元/亩。地块比上个月增加了2宗,面积减少了7.99万方,环比下跌30%;与去年1月相比,地块增加了3宗,面积减少了55.68万方,同比下跌85%。
         
                                        2016年1月宜昌地块成交情况
          
      2、成交土地特征
      从用地性质来看,本月成交工业用地4宗,住宅用地3宗,科教用地1宗;从区域来看,宜昌高新区成交2宗,猇亭区2宗,夷陵区4宗。
      3、本月成交重点地块介绍
      【宜土网挂(2015)60号】地块,位于猇亭区金岭路,规划用途为中小学用地,由宜昌市长江初级中学竟得,总占地面积4093.82平方米(合6.14亩),容积率1.2,成交价41万元/亩,楼面地价约514元/㎡。
      【夷G(2015)34号】地块,位于鸦鹊岭镇梅林村,规划用地性质为住宅,由宜昌雅厦房地产开发有限公司竟得,总占地面积15058.92平方米(合22.59亩),容积率1.6,成交价36万元/亩,楼面地价约342元/㎡。
      【夷G(2015)35号】地块,位于东城城乡统筹试验区梅子垭村,规划用地性质为住宅,由宜昌鑫源投资有限公司(经发集团子公司)竟得,总占地面积69273.44平方米(合103.91亩),容积率2.4,成交价131万元/亩,楼面地价约819元/㎡。
      【夷G(2015)40号】地块,位于龙泉镇龙泉大道,规划用地性质为住宅,由宜昌市泽阳酒店管理有限公司竟得,总占地面积1474.16平方米(合2.21亩),容积率2.5,成交价55万元/亩,楼面地价约330元/㎡。
              
                                                         【夷G(2015)35号】地块
   
          4、2015年1月-2016年1月宜昌土地市场成交走势
             
            
       如图所示,自去年年底中央喊话去库存后,土地供应面积在减少,成交面积同环比均下跌,去年年底住宅成交量下降,楼市低迷,开发商拿地热情不高;成交价格下跌主要因为本月成交的地块多为工业用地,住宅用地主要集中在夷陵区,价格偏低,拉低了本月的成交均价。夷陵区土地范围较广,成交价格从30多万元/亩到130多万元/亩不等。
    

第三部分   各区楼市表现

 
   宜昌楼市主要动态
   本月接受认筹的项目有:
   恒大帝景i+公馆认筹交1万享开盘85折;
   恒大绿洲5期认筹交1万享开盘85折;
   繁荣世家6号楼认筹交2万抵4万。
   本月开盘的项目有:
   中兴广场1月9日开盘;
   天域水岸1月10日开盘;
   拉菲小镇5号楼1月20日加推。
   主城区重点项目及行业相关动态:
   1月1日,新华广场营销中心开放;
   1月1日,中建·宜昌之星A区首批主体结构封顶;
   1月1日,碧桂园第二季彩色泡泡健康跑;
   1月1-3日,恒大帝景联手宜昌特产展销会举办首届年货节;
   1月9-10日,恒大绿洲举办传统民俗文化节;
   1月15日,宜昌云计算孵化器开园;
   1月16日,宏信·公园里菜市场开业;
   1月16日,新华广场样板间开放;
   1月16-17日,恒大帝景邀请新老客户包饺子吃饺子;
   1月18日,江南生态新城(URD)外展中心开放;
   1月22日,宜昌恒大步行街亮相;
   1月23-24日,恒大帝景冰糖葫芦展;
   1月23-31日,第十届西陵迎新庙会在解放路步行街举办,多个楼盘参展;
   1月24日,宏峰·上上城垂直马拉松比赛。
    一、西陵区
  区内主要楼盘动态
              、伍家区
   1、区内主要楼盘动态 
             
             
  
       2、区内重点项目调查
   项目名称:天域水岸
   地理位置:伍家岗区沿江大道210号
   开 发 商:宜昌鸿泰置业有限公司(南玻集团)
   开发规模:用地面积约2万方,建筑面积10万方,容积率3.5,绿化率35%,住宅总户数455户,停车位560个。
   规划要点:3栋36层的超高层住宅、1栋5层的商务办公楼和1栋3层的综合商业围合而成。
   主力户型:93、94㎡小户;155、165㎡中户;249㎡平层大户。
    
        2#B:154.56㎡/4室2厅2卫            3#D:249.37㎡/4室2厅3卫
 
   户型点评:弧形结构柱营造大幅度赠送空间;布局合理,干湿分区,动静分离,餐客厅一体,动线流畅;客厅连接超大阳台,视野开阔;厨房配备生活阳台,方便收纳。
      项目动态:2015.12.5营销中心、样板间同步开放;12.12启动认筹,小户型2万抵5万,大户型5万抵10万;12.27营销中心内举办居家色彩管理及个人社交形象咨询会;12.30项目封顶;2016.1.10开盘。
      销售情况:1号楼93和94平米小户型,两梯四户两个单元,主要为南玻集团内部员工购买,均价6000元/㎡,剩余房源对外销售,价格7500左右,280套房源备案139套,去化率50%;2号楼155和165平米中大户型,两梯三户,105套房源备案30套,均价8500元/㎡,去化率29%;3号楼249平米空中平墅,70套房源备案3套,均价9000元/㎡。
     项目点评:项目占据宜昌滨江豪宅聚集的核心位置;享老城配套、新城资源,近看长江、远观青山;高端教育金东方小学、中学左拥右抱;波浪结构外立面、入户空中连廊、大幅度赠送、6米入户大堂、3.15米层高、隔音隔热玻璃、子母门指纹锁等细节和配置,体现南玻集团实力和用心。
      
   三、高新区(主要包含宜昌开发区、西陵开发区、夷陵开发区)
       区内主要楼盘动态
          
       四、夷陵区
       区内主要楼盘动态
          
       五、点军区
       区内主要在售楼盘动态
                          
         六、猇亭区
         区内主要在售楼盘动态
          

第四部分   媒体监测

    一、纸媒投放情况  

    本月截止到31日,共有15个地产项目投放报纸广告,比上个月减少7个,环比下跌32%;投放数量共计52篇,比上个月减少13篇,环比下跌20%。本月广告投放量较大的主要有:中兴广场、宜化·新天地、宜化·巴黎香颂、恒大绿洲以及恒大帝景等楼盘。
 
  1、报广投放时间段分析
本月投放量统计
 
      本月报广投放量从时间上来看,主要集中在8日、15日和22日,其中15日投放量达到10篇,而本月平均每日投放量仅为1.7篇,这些时日远远超出平均值。从每周时间来看,本月投放量绝大多数集中在周五,投放21篇,占比40%;其次是周四,投放10篇,占比19%;周一至周三投放量比较平均,在11%-15%之间;周末投放量依然为零。
     2、投放媒体及版面分析
投放媒体及版面统计

        

 
      本月媒体投放情况:三峡商报投放43篇,占比83%;三峡晚报投放7篇,占比13%;三峡日报投放2篇,占比4%。版面投放情况:整版11篇,占比21%,主要为恒大绿洲、恒大帝景以及中核·半岛城邦等楼盘投放;半版9篇,占比17%;报眼及横幅32篇,占比62%,主要为中兴广场、宜化·新天地和宜化·巴黎香颂等楼盘投放。
      3、项目投放量分析
各楼盘本月纸媒投放量对比
纸媒投放TOP 1、2、3:中兴广场、宜化·新天地、宜化·巴黎香颂
       本月中兴广场投放报广14篇,占总投放量的26%,主要宣传1月9日开盘的信息;宜化新天地投放报广9篇,占总投放量的17%,主要宣传产品信息和返乡优惠活动;宜化巴黎香颂投放报广9篇,占比17%,主要宣传一期清盘信息和返乡优惠活动以及别墅即将面世的信息。
纸媒投放TOP 4、5、6:恒大绿洲、恒大帝景、恒大步行街
      本月恒大绿洲投放报广5篇,主要宣传4期清盘5期认筹的信息;恒大帝景投放报广3篇,主要宣传恒大帝景i+公馆认筹的信息;恒大步行街投放报广2篇,主要宣传项目1月22日启幕亮相的信息以及恒大绿洲和恒大帝景双盘迎新85折的优惠活动。
     三、网络媒体监测
     1搜房网
             
 
    2、大楚网
       本月在大楚网投放广告的主要有宜化·新天地、上上城3期、新华广场、恒信·中央公园、宜化·巴黎香颂、城中金谷、世纪山水、城中半岛以及百万清江系等楼盘。
         
 
    3、搜狐焦点
       本月在搜狐焦点网投放广告的主要有中建·宜城春晓、恒大步行街、宜化·巴黎香颂以及宜化·新天地等楼盘。
        
        
  
       4、新浪网
      本月在新浪网投放广告的主要有上上城3期、中兴国际花园、星湖湾3期、宜化·巴黎
香颂、城中半岛、宜化·新天地、城中金谷以及山水华庭等楼盘。
        
        
   本月网络媒体投放情况:在搜房网上投放广告的楼盘有3个,比上月减少1个,环比下跌25%;在大楚网上投放广告的楼盘有9个,比上月增加3个,环比上涨50%;在搜狐焦点网上投放广告的楼盘有4个,与上月持平;在新浪网上投放广告的楼盘有8个,比上月增加4个,环比上涨100%。本月在网络媒体投放广告最多的楼盘主要为上上城3期、宜化·巴黎香颂以及宜化·新天地等。本月网络媒体最新动态:天域水岸1月10日开盘;新华广场营销中心1月1日开放、样板间1月16日开放;恒大步行街1月22日亮相。
 
 
 
                                                武汉正邦兴业地产顾问有限公司
                                                          2016年2月
 
  
 
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